田中嵩二の宅建士&賃貸管理士試験ブログ

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都市計画法ー都市計画の内容 全国賃貸住宅新聞記事

都市計画法

重要事項説明書面に記載する都市計画法上の規制内容は条文だけ示せば足りるの?

足りません。宅地や建物が都市計画法上どのような制限を受けるのかについて具体的に調査して記載しなければなりません。

 

なんで重要事項説明書面に都市計画法等の法令上の制限を記載するの?

宅地や建物を購入したり借りようとしたりする場合、居住目的なのか商売目的なのか、何階建の建物を建築するのか、どのようなビジネスを展開するのか、利用目的があるはずです。ところが、都市計画法等では宅地や建物に対する現状変更の禁止、建築制限、利用制限等があり、その目的を達成することができない場合があります。このような制限は、購入者等にとって契約するかどうかの判断に重大な影響を及ぼすので、重要事項説明書面に記載しなければなりません。

 

都市計画法にある都市計画って何?

都市においてはみんなが安心して生活できるように計画的な施設整備と市街地開発が必要とされる一方、良好な環境を保ち、乱開発等がされないように適正な制限のもとに土地の合理的な利用を図る必要があります。そこで、都市計画法は総合的なまちづくりのプランとして都市計画を定めています。

 

都市計画区域には必ず区域区分を定めるの?

場所によります。都市計画法では、都市計画を定める場所として「都市計画区域」を定めることになっています。ただ、都市計画区域外でも、放置すれば将来における一体の都市としての整備・開発・保全に支障が生じるおそれがあると認められる場所には準都市計画区域に指定して規制をかけることもできます。
都市計画区域には、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分(区域区分)を定めることができます。ただし、大都市の場合は定めることが義務となっています。中核市や施行時特例市といった中規模な都市では義務とはなっておりません。

 

都市計画区域には必ず用途地域が定められているの?

市街化区域については少なくとも用途地域を定めるものとされていますが、市街化調整区域については原則として用途地域を定めないものとされています。市街化区域というのは優先的・計画的に市街化を図る区域です。それに対して市街化調整区域とは市街化を抑制する区域です。そして、多くの人が生活する市街化区域を安心して暮らせる場所にするため、住宅地、工業地、商業地等の利用目的に従った規制として用途地域があります。

 

今日のポイント

  • 重要事項説明書面には具体的に法令上の制限を記載すること
  • 都市計画区域には区域区分を定めなくてもよいところもあること
  • 市街化区域には少なくとも用途地域を定めること。

 

(過去問にチャレンジ!)

【問 題】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。(平成22年 問16)
  1. 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされている。
  2. 準都市計画区域は、都市計画区域外の区域のうち、新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、及び保全する必要がある区域に指定するものとされている。
  3. 区域区分は、指定都市、中核市及び施行時特例市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域には必ず定めるものとされている。
  4. 特定用途制限地域は、用途地域内の一定の区域における当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定めるものとされている。

解答:1

  1. ○ 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされています。
  2. × 準都市計画区域とは、都市計画区域外の一定の区域で、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる区域をいいます。
  3. × 都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分(区域区分)を定めることができます。ただし、大都市に係る都市計画区域として政令で定める場所等は、区域区分を定めるものとされています(義務)。政令で定める場所は、地方自治法の指定都市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域とされています。中核市と施行時特例市区域区分を定めることが義務付けられておりません。
  4. × 特定用途制限地域とは、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域をいいますとする。本肢は、特別用途地区の内容です。

   

 

この記事は2014年6月23日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。

 

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都市計画法ー開発行為 全国賃貸住宅新聞記事

開発許可制度

土地売買の重要事項説明書面には開発許可が必要な土地であることだけを記載すれば足りるの?

足りません。買主がその土地に建物を建てるには開発工事の完了と検査済証の取得が必要であることまで記載する必要があります。

 

開発許可制度って何?

都市における無秩序な市街化を防止し、市街地の環境水準を向上させるため、開発行為や建築行為を都道府県知事等の許可制にしたものです。

 

なんで開発行為をするのに許可が必要なの?

昭和30年代以降の急激な高度成長は、人口と産業の都市への集中を招き、道路・公園・下水道等の都市施設さえも備えていない不良な市街地の出現を招きました。そこで、この社会問題の解決を図るため、昭和42年に現在の都市計画法が制定されました。都市計画区域に優先的に市街化を図る区域として市街化区域を定め、当面の間市街化をストップする区域として市街化調整区域を定めるという区域区分の制度を導入しました。市街化区域での開発行為は良好な市街地として備えるべき基準を満たしていれば許可し、市街化調整区域の場合は原則として許可しないことで、右の問題の解決を図りました。

 

開発許可を受ければどんな建物でも建てられるの?

建てられません。開発許可を受けた開発区域内の土地では、工事完了の公告があるまでは、原則として建築物や特定工作物を建築等できません。しかし、①その開発行為に関する工事用の仮設建築物または特定工作物を建築等する場合、②都道府県知事が支障なしと認めたとき、③その開発行為に同意をしていない者がその権利の行使として建築物や特定工作物を建築等するときは例外です。それに対して、工事完了の公告があった後は、用途地域が定められていない開発区域内で予定されていない建築物や特定工作物の新築等が原則としてできません。つまり、用途地域が定められていれば予定建築物以外のものでも建築等できます。

 

開発許可を受けていない市街化調整区域内で建物を建てられるの?

原則として許可なく建築できません。ただし、①農林漁業用または農林漁業者の居住用の建物、②公益上必要な建築物、③都市計画事業の施行として建築する建築物、④非常災害のため必要な応急措置としての建築物、⑤仮設建築物、⑥通常の管理行為、軽易な行為等としての建築物等は許可なく建築できます。

 

今日のポイント

  • 市街化区域では開発行為は認められやすく、市街化調整区域では原則として認められないこと
  • 工事完了の公告前は原則として建築できないが、開発行為に同意しない者などは例外であること
  • 公告後は原則として予定建築物以外は建築できないが、用途地域が定められている場合などは例外であること。

 

(過去問にチャレンジ!)

【問 題】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。(平成22年 問17)
  1. 区域区分が定められていない都市計画区域内において、20戸の分譲住宅の新築を目的として5,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする場合は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  2. 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、土地の区画形質の変更を伴わずに、床面積が150㎡の住宅の全部を改築し、飲食店としようとする場合には、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  3. 開発許可を受けた開発区域内において、当該区域内の土地の所有権を有し、かつ、都市計画法第33条第1項第14号に規定する同意を得ていない者は、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまでの間は、その権利の行使として建築物を新築することができる。
  4. 開発許可申請者以外の者は、開発許可を受けた開発区域のうち、用途地域等の定められていない土地の区域においては、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなくても、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができる。

解答:4

  1. ○ 区域区分が定められていない区域では、3,000未満の開発行為を行う場合には、都道府県知事の許可は必要ありません。
  2. ○ 市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外の区域内では、都道府県知事の許可を受けなければ、原則として、建築物の新築・改築・用途変更・第一種特定工作物の新設をすることができません。
  3. ○ 工事完了の公告前は原則として建築物を建築できません。しかし、その開発行為に同意をしていない者がその権利の行使として行う場合は例外です。
  4. × 工事完了の公告後は用途地域が定められていない開発区域内で、予定建築物以外の建築物の新築は、都道府県知事が許可した場合を除き、禁止されています。

  

この記事は2014年6月30日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。

 

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