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田中謙次の宅建試験ブログ

宅建試験の受験に役立つ情報を提供します。

媒介・代理契約書面の書き方

売却物件の仲介と賃貸物件の仲介には何か違いがあるの?

違います。宅地・建物の売買契約を仲介するほうが、手続きが厳格になります。

宅建業の免許を取得して、保証金を供託して届出が完了すれば、いよいよ営業開始です。まずは、商品となる土地・建物を仕入れなければなりません。そのためには、土地・建物を売りたい人、貸したい人を探して、その仲介をする契約を結ぶ必要があります。もちろん、宅建業者が一括して買い上げたり、借り上げたりする方法もありますが、ここでは売買や賃貸の仲介をする手続きについて説明します。


仲介する契約を締結するには書面が必要?

売買と賃貸で異なります。売買の仲介を行う場合は一定の媒介契約書面を作成しなければなりません。それに対して、賃貸の仲介の場合はそのような義務はありません。


売買の仲介で使う契約書はどんなものでもいいの?

宅建業法34条の2に定められている条件を充たした契約書でなければなりません。ただ、通常は、国土交通大臣が定める「標準媒介契約約款」という雛形を使用しています。この中には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ書く内容が異なります。以下の表でそれぞれの違いを確認しましょう。

 

  一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
特徴 他の宅建業者にも依頼できる契約 他の宅建業者に重ねて依頼できない契約 他の宅建業者に重ねて依頼できず、自ら買主等をみつけることもできない契約
有効期間 当事者間で自由に定められる 当初:3か月以内(超える部分は無効)
更新:可能。ただし、依頼人の申出がある場合に限られ、更新期間も3か月以内
依頼者への報告義務 なし 2週間に1回以上
(休業日)
1週間に1回以上
(休業日)
形式は文書(メール含む)でも口頭でも可能
探索方法 制限なし 7日以内(休業日は含まない)に指定流通機構に登録しなければならない 5日以内(休業日は含まない)に指定流通機構に登録しなければならない
交付時期 売買・交換の媒介契約締結後、遅滞なく
契約方法 宅建業者の記名押印が必要(取引主任者の記名押印は不要)
契約書の記載内容
  • 物件を特定する事項
  • 売買すべき価額等(意見を述べる場合はその根拠を示す。ただし、口頭でも可能)
  • 媒介の種類(一般・専任・専属専任の別)
  • 報酬
  • 有効期間
  • 解除・媒介契約違反の場合の措置
  • 指定流通機構への登録に関する事項
  • 標準媒介契約約款に基づくか否か(基づかない場合はその旨)

 

今日のポイント

  • 賃貸の媒介の場合は書面が不要。
  • 売買の媒介の場合は書面が必要。
  • その際の書面には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類がある。

 

(過去問にチャレンジ!)

【問題】 宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売買を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。(平成22年度 問33)

  1. Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、取引主任者に宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該取引主任者をして記名押印させなければならない。
  2. Aは、Bとの間で有効期間を2月とする専任媒介契約を締結した場合、Bの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
  3. Aは、Bとの間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結する際、Bから媒介契約の有効期間を6月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において3月を超える有効期間を定めてはならない。
  4. Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をBに口頭で述べたとしても、宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づく書面に当該価額を記載しなければならない。

 

解答:4

 

  1. × 媒介契約書面に記名押印するのは、宅建業者であり、取引主任者ではありません。
  2. × 専任媒介契約を更新する際は、更新の時から3月を超えることができません。当初の有効期間を超えてはならないわけではありません。
  3. × 一般媒介契約の有効期間については制限がありません。したがって、依頼者から媒介契約の有効期間を6月とする旨の申出があれば、有効期間を6月と定めることができます。
  4. ○ 宅建業者は、媒介契約を締結したときは、宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額を、媒介契約書面に記載しなければなりません。これは、口頭で述べたとしても、その媒介契約が一般媒介契約でも専任媒介契約でも、記載しなければなりません。

 

  

 

この記事は2014年5月19日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。

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