田中謙次の宅建試験ブログ

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相続と物権変動

先日亡くなった父の不動産についてその相続人から売却を依頼された場合、何か特別なことが必要ですか?

相続が絡む不動産の場合は特殊な法律関係が生じます。取引する際には、戸籍謄本などで相続人のすべてを確定できる書類、遺産分割協議書や遺言書で相続関係を正確に確認した上で、基本的には相続人の全員と契約するか、登記を取得した相続人と契約する必要があります。なぜ、相続が絡む不動産を取引する際はこのような慎重さが必要なのでしょうか。

 

亡くなった方が持っていた不動産は誰のものになるの?

人は死亡したり失踪宣告が認められたりすると、その人(被相続人といいます)が有していた財産に属する一切の権利義務は、相続開始の時から相続人に承継します。もちろん、年金や国家資格などの被相続人の一身に専属したものは承継しません。また、相続人が複数存在するときは、相続財産は共有となります。ちなみに、普通郵便貯金などの金銭債権は可分債権と呼ばれ、相続開始と同時に各共同相続人の相続分に応じて分割された分割債権になるとするのが判例です。したがって、遺産分割前でも各共同相続人は相続分に応じて弁済請求できます。それに対して、金銭は不動産と同様に各共同相続人の共有の財産となります。したがって、遺産分割前に、相続財産である金銭を保管している共同相続人に対して、自己の相続分に相当する金銭を支払うよう請求するができないとするのが判例です。

 

共同相続人の一人を売主とする不動産の売買はできるの?

できますがそれを主張できない場合があります。不動産を取得しても登記をしなければ第三者に主張できないのが原則です。しかし、共同相続した不動産につき、共同相続人の一人が勝手に単独で所有権を取得した旨の登記をして、それを第三者に譲渡して移転登記までしてしまった場合であっても、他の共同相続人はその第三者に対し自己の持分を登記がなくても主張できます。したがって、不動産の売買はできたとしても、契約者である共同相続人の相続分しか売却できない結果になります。

 

相続財産である不動産について、A・B・Cの三兄弟が持分各3分の1の共有相続登記をした後に、遺産分割協議が行われAが単独で所有権を取得した場合でも、A単独所有の登記がされる前なら、BやCは自分の持分を売買できるの?

できる場合もあります。遺産分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生じます。しかし、第三者に対する関係においては、相続人が相続によりいったん取得した権利につき分割時に新たな変更を生じるのと実質上異ならないものなので、不動産に対する相続人の共有持分の遺産分割による得喪変更については先に登記を得た方が権利を取得できる関係になります。そして、分割により相続分と異なる権利を取得した相続人は、その旨の登記をしなければ、分割後にその不動産につき権利を取得した第三者に対し、自己の権利の取得を主張できません。相続人Aは遺産分割協議で不動産全部の所有権を取得しましたがその旨の登記をしていません。不動産すべてが自分の物だと第三者にも主張できるようにするにはその旨の登記をしておかなければなりません。でなければ、その不動産について法定相続分よりも多く取得した3分の2の部分について第三者に主張できません(自己の法定相続分の3分の1については登記がなくても主張できます)。したがって、BやCが不動産を売却し、買主がAより先に移転登記を行ってしまえば、買主が土地の持分を取得できてしまうことになります。

 

今日のポイント

相続が開始されると不動産や金銭は相続人の共有になること。遺産分割協議後に単独での登記をしておかないと共有のままとみなされ持分が売買される可能性があること。

 

(過去問にチャレンジ!)

【問 題】 Aが死亡し、それぞれ3分の1の相続分を持つAの子B、C及びD(他に相続人はいない。 )が、全員、単純承認し、これを共同相続した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。(平成15年度問12)

  1. 相続財産である土地につき、遺産分割協議前に、Bが、CとDの同意なくB名義への所有権移転登記をし、これを第三者に譲渡し、所有権移転登記をしても、CとDは、自己の持分を登記なくして、その第三者に対抗できる。
  2. 相続財産である土地につき、B、C及びDが持分各3分の1の共有相続登記をした後、遺産分割協議によりBが単独所有権を取得した場合、その後にCが登記上の持分3分の1を第三者に譲渡し、所有権移転登記をしても、Bは、単独所有権を登記なくして、その第三者に対抗できる。
  3. 相続財産である預金返還請求権などの金銭債権は、遺産分割協議が成立するまでは、相続人3人の共有に属し、3人全員の同意がなければ、その債務者に弁済請求できない。
  4. Bが相続開始時に金銭を相続財産として保管している場合、CとDは、遺産分割協議の成立前でも、自己の相続分に相当する金銭を支払うよう請求できる。

解答:1

  1. ○ 共同相続した不動産につき、相続人の一人が勝手に単独で所有権を取得した旨の登記をし、それを第三者に譲渡して、登記の移転までしてしまった場合であっても、他の共同相続人は、その第三者に対し、自己の持分を登記がなくても対抗できます。したがって、CとDは、自己の持分を登記なくして、その第三者に対抗できます。
  2. × 遺産分割により土地すべてを自分の物にしたと第三者にも主張できるようにするにはその旨の登記をしておかなければなりません。したがって、遺産分割後に単独所有権の登記をしなかったBは、先に3分の1の共有持ち分の登記を備えてしまった第三者に対抗できません。
  3. × 金銭債権は可分債権であり、相続開始と同時に各共同相続人の相続分に応じて分割された分割債権になります。したがって、遺産分割前でも各相続人は相続分に応じて弁済請求できます。3人全員の同意など必要ありません。
  4. × 相続人は遺産分割までの間は相続開始時に存した金銭を相続財産として保管している他の相続人に対して、自己の相続分に相当する金銭の支払を求めることはできません。

 

 

 

 

 

この記事は2014年6月2日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。

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