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田中謙次の宅建試験ブログ

宅建試験の受験に役立つ情報を提供します。

広告規制

買ってくれる方、借りてくれる方を募集するためならどんな広告でもできるの?

できません。宅建業法では、広告時期の制限、誇大広告の禁止、取引態様の明示義務という3つのルールがあります。

 

建築確認申請中の建物も広告を出せるの?

宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事が完了する前においては、その工事に関して必要とされる都市計画法上の開発許可、建築基準法上の建築確認、その他法令に基づく一定の許可等の処分があった後でなければ広告をしてはならないことになっています。したがって、申請中の場合は広告を出すことができません。


直線距離では駅まで1㎞程度であるものの実際の道のりでは4㎞ある場合に、ネット広告で「駅まで1㎞の好立地」と表示してもよいのか?

できません。駅までの道のりが1㎞であると一般の購入者を誤認させるような表示であるので「誇大広告」にあたり、宅建業法に違反します。宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、宅地または建物の所在・規模・形質・現在もしくは将来の利用の制限・環境もしくは交通その他の利便・代金・借賃等の対価の額もしくはその支払方法もしくは代金もしくは交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはなりません。これを誇大広告等と呼び、違反すると6カ月以下の懲役刑または100万円以下の罰金に処せられることもあります。ちなみに、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとするいわゆる「おとり広告」及び実際には存在しない物件等の「虚偽広告」についても、誇大広告等にあたります。また、広告の媒体は、新聞の折込チラシ、配布用のチラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオまたはインターネットのホームページ等種類を問いません。


マンションの転貸業をする際の広告には、自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければならないの?

明示する必要はありません。宅建業者は、宅地・建物の売買・交換・貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となってその取引を成立させるか、代理や仲介業者として成立させるかの別(「取引態様の別」と呼びます)を明示しなければなりません。ここに「転貸」は含まれません。

 

今日のポイント

  • 建築確認・開発許可等の処分があった後でなければ広告できない。
  • 誇大広告に違反すると刑事罰もあり、広告の方法と問われない。
  • 広告の際は取引態様の別を明示しなければならない。

 

(過去問にチャレンジ!)


【問 題】宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。(平成24年度 問28)

ア 建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。
イ 居住用賃貸マンションとする予定の建築確認申請中の建物については、当該建物の貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、広告をすることができない。
ウ 宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、最初の広告掲載時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなければ、宅地建物取引業法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反することはない。
エ 新築分譲住宅としての販売を予定している建築確認申請中の物件については、建築確認申請中である旨を表示をすれば、広告をすることができる。


1.1つ  2.2つ  3.3つ  4.4つ

 

解説

ア× 宅建業者は、広告をするときは取引態様の別を明示し、注文を受けたときは、遅滞なく、取引態様の別を明示しなければなりません。しかし、ここに「転貸」は含まれていません。
イ○ 宅建業者は、宅地の造成や建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事に関し必要とされる都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地建物の売買・交換(その媒介・代理)、貸借の媒介・代理の業務に関する広告をしてはなりません。
ウ× 宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはなりません。広告の媒体は、雑誌、テレビ、ラジオ又はインターネットのホームページ等種類を問いません。
エ× 建築確認申請中である旨を表示した場合でも広告をすることはできません。

 

 

この記事は2014年6月9日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。

※ 法改正により、取引士を取引士に名称変更しております。

 

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