田中謙次の宅建試験ブログ

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都市計画法ー開発行為 全国賃貸住宅新聞記事

開発許可制度

土地売買の重要事項説明書面には開発許可が必要な土地であることだけを記載すれば足りるの?

足りません。買主がその土地に建物を建てるには開発工事の完了と検査済証の取得が必要であることまで記載する必要があります。

 

開発許可制度って何?

都市における無秩序な市街化を防止し、市街地の環境水準を向上させるため、開発行為や建築行為を都道府県知事等の許可制にしたものです。

 

なんで開発行為をするのに許可が必要なの?

昭和30年代以降の急激な高度成長は、人口と産業の都市への集中を招き、道路・公園・下水道等の都市施設さえも備えていない不良な市街地の出現を招きました。そこで、この社会問題の解決を図るため、昭和42年に現在の都市計画法が制定されました。都市計画区域に優先的に市街化を図る区域として市街化区域を定め、当面の間市街化をストップする区域として市街化調整区域を定めるという区域区分の制度を導入しました。市街化区域での開発行為は良好な市街地として備えるべき基準を満たしていれば許可し、市街化調整区域の場合は原則として許可しないことで、右の問題の解決を図りました。

 

開発許可を受ければどんな建物でも建てられるの?

建てられません。開発許可を受けた開発区域内の土地では、工事完了の公告があるまでは、原則として建築物や特定工作物を建築等できません。しかし、①その開発行為に関する工事用の仮設建築物または特定工作物を建築等する場合、②都道府県知事が支障なしと認めたとき、③その開発行為に同意をしていない者がその権利の行使として建築物や特定工作物を建築等するときは例外です。それに対して、工事完了の公告があった後は、用途地域が定められていない開発区域内で予定されていない建築物や特定工作物の新築等が原則としてできません。つまり、用途地域が定められていれば予定建築物以外のものでも建築等できます。

 

開発許可を受けていない市街化調整区域内で建物を建てられるの?

原則として許可なく建築できません。ただし、①農林漁業用または農林漁業者の居住用の建物、②公益上必要な建築物、③都市計画事業の施行として建築する建築物、④非常災害のため必要な応急措置としての建築物、⑤仮設建築物、⑥通常の管理行為、軽易な行為等としての建築物等は許可なく建築できます。

 

今日のポイント

  • 市街化区域では開発行為は認められやすく、市街化調整区域では原則として認められないこと
  • 工事完了の公告前は原則として建築できないが、開発行為に同意しない者などは例外であること
  • 公告後は原則として予定建築物以外は建築できないが、用途地域が定められている場合などは例外であること。

 

(過去問にチャレンジ!)

【問 題】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。(平成22年 問17)
  1. 区域区分が定められていない都市計画区域内において、20戸の分譲住宅の新築を目的として5,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする場合は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  2. 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、土地の区画形質の変更を伴わずに、床面積が150㎡の住宅の全部を改築し、飲食店としようとする場合には、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  3. 開発許可を受けた開発区域内において、当該区域内の土地の所有権を有し、かつ、都市計画法第33条第1項第14号に規定する同意を得ていない者は、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまでの間は、その権利の行使として建築物を新築することができる。
  4. 開発許可申請者以外の者は、開発許可を受けた開発区域のうち、用途地域等の定められていない土地の区域においては、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなくても、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができる。

解答:4

  1. ○ 区域区分が定められていない区域では、3,000未満の開発行為を行う場合には、都道府県知事の許可は必要ありません。
  2. ○ 市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外の区域内では、都道府県知事の許可を受けなければ、原則として、建築物の新築・改築・用途変更・第一種特定工作物の新設をすることができません。
  3. ○ 工事完了の公告前は原則として建築物を建築できません。しかし、その開発行為に同意をしていない者がその権利の行使として行う場合は例外です。
  4. × 工事完了の公告後は用途地域が定められていない開発区域内で、予定建築物以外の建築物の新築は、都道府県知事が許可した場合を除き、禁止されています。

  

この記事は2014年6月30日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。

 

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