田中謙次の宅建試験ブログ

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分譲マンションの管理者は区分所有者でなければいけないの?

Q.分譲マンションの管理者は区分所有者でなければいけないの?

 

A.建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法と略す)に管理者の資格に関する制限はありません。

 

平成28年度宅建試験に出題された問題をピックアップして解説して行きます。

 

管理者と管理人は違うの?

違います。分譲マンションには、エレベーターの管理や共用の廊下の電灯の付け替えを業者に依頼する等、日常的に行わなければならない作業があります。共用部分の保守は、法律上は区分所有者全員のものなので、全員で行わなければなりません。しかし、実際には仕事などで忙しくて毎日そのようなことを行う暇がない人がほとんどでしょう。そこで、区分所有法では、集会の決議によって管理者を選任し共用部分、共有の敷地・付属施設の管理や集会の決議の実行を行わせることができるようになっています。なお、管理人とは、管理者、管理組合、管理会社などに雇用されて、日常の管理作業に従事する者をいいます。両者はまったく別の存在です。

 

分譲マンションのエレベーター室は誰のもの?

分譲マンションには、専有部分と共用部分があります。専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。専有部分となるには、構造上の独立性と利用上の独立性が必要です。共用部分には法定共用部分と規約共用部分があります。法定共用部分とは、数個の専用部分に通じる廊下または階段室その他、構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分(たとえば、基礎・土台部分、エレベーター室など)をいいます。法定共用部分は、規約により定めた場合でも区分所有の対象にはなりません。それに対して、規約共用部分とは、専有部分の適格性を備えた建物の部分や附属の建物のうち、規約により共用部分とされたもの(たとえば、集会室など)をいいます。共用部分は、みんなが共同で使う部分なので、誰かが単独で所有するのは適当ではありません。そこで、共用部分は、区分所有者全員が共有することになっています。ただし、区分所有者の一部のみが共用すべき共用部分(一部共用部分)については、全員ではなく、その一部の者で共有します。たとえば、1階にある店舗部分のみで利用する出入り口や2階以上にある居住部分のみで利用するエレベーター室などです。

 

管理者は共用部分を所有できるの?

原則として、建物の共用部分は区分所有者全員の共有です(各共有者の持分は専有部分の床面積の割合によるのが原則です)。ただし、例外として、規約があれば、別段の定めができます。そして、規約があれば、区分所有者でない管理者も、建物の共用部分(法定・規約共用部分を問いません)を所有することができます。実際には管理人室を所有することが想定されています。通常、管理者は、建物の共用部分の管理に関して職務権限はありますが、保存行為のほかは規約で定めがある場合を除いては、単独で管理行為ができません。そこで、管理者を共用部分の所有者とすることで、共用部分の管理を円滑にすることを認めています。これを管理所有と呼びます。なお、管理所有になっていても、それはあくまでも便宜的なものであり、実質的な所有者は区分所有者全員なので、管理者には、共用部分を処分する権限(譲渡や担保権設定)や変更する権限はなく、管理所有になってもその登記はされません。

 

集会における管理者の役割は?

共用部分は区分所有者全員の共有となるので、保存行為以外については話し合いの上で決を採り決定して行くプロセスが必要となります。このプロセスの場を集会と呼びます。管理者はこの集会の場においても重要な役割を果たします。まず、規約に別段の定めがある場合および別段の決議をした場合を除いて、管理者または集会を招集した区分所有者の1人が議長となります。そして、管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければなりません。管理者は委任者(管理組合)に対する受任者の立場にあります。その受任業務を誠実に実行する義務があり、その一環として業務執行の状況を報告する義務があります。

 

 

(2016年度の問題にチャレンジ!)

【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 管理者は、集会において、毎年2回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。
  2. 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
  3. 管理者は、自然人であるか法人であるかを問わないが、区分所有者でなければならない。
  4. 各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、共有者数で等分することとされている。

解答:2
  1. × 管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければなりません(区分所有法43条)。毎年2回報告する義務はありません。
  2. 〇 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができます(区分所有法27条1項)。
  3. × 建物の区分所有等に関する法律には、管理者の資格要件を定めた規定はないため、自然人でも法人でも区分所有者でも非居住者でもなることができます。
  4. × 各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の床面積の割合によります(区分所有法14条1項)。共有者数で等分するわけではありません。

  

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