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田中謙次の宅建試験ブログ

宅建試験の受験に役立つ情報を提供します。

業者が賃貸借の媒介をする際、重要事項説明書に賃料も記載しなければならない?

全国賃貸住宅新聞

Q.業者が賃貸借の媒介をする際、重要事項説明書に賃料も記載しなければならない?

 

A.賃料までは記載する必要がありません。

 

平成28年度宅建試験に出題された問題をピックアップして解説して行きます。

 

相手方の承諾を得られれば重要事項説明は不要?

必要です。ひと昔前(昭和42年以前)は、宅建業法には重要事項説明の規定はありませんでした。あったのは「重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為」を禁止する規定でした。ただ、これでは「重要な事項」が包括的でその範囲も明確ではなく、故意を要件とするため過失による場合を規制できませんでした。購入者等に宅地建物取引に関する知識が乏しいにもかかわらず、取引物件等に関する重要な事項を明確かつ十分に説明しないまま取引を進め契約が成立した後に、都市計画法等の公法上の制限、抵当権等の第三者の権利その他の事項について当事者の認識の違いが紛争の火種となっていました。そこで、現在の宅建業法では、契約前に売買・貸借等の相手方等に対して法令に基づく制限等を記載した書面の交付と説明の義務を宅建業者に課しました。

 

重要事項説明は誰でもできるの?

できません。宅建業者は、宅地建物を取得しまたは借りようとする人に対して、契約が成立するまでの間に、書面(重要事項説明書面)を交付してその説明を、取引士にさせなければなりません。その際、取引士は、相手方から請求がなくとも、取引士証を提示しなければなりません。また、書面の交付にあたっては、交付する書面に記名押印しなければなりません。

 

宅建業者が仲介する売買契約は口約束では成立しないの?

売買契約、交換契約、賃貸借契約はすべて諾成契約です。つまり、契約の成立に契約書の作成や引渡し等は不要で、原則として口約束だけで成立します。宅建業者がこれらの取引に関わった場合でもこの原則は変わりません。しかし、宅建業者には、宅建業法で決められた内容を記載した書面(37条書面)を交付す義務が課せられています。契約自体は口約束でも成立しますが、宅建業者が37条書面を交付しないと監督処分に処せられるという仕組みです。

 

外国に在住する方と契約する際はネット上で締結できる?

前述した通り、売買契約も賃貸借契約も交換契約も口約束だけでも成立するので、ネット上でも契約当事者間の合意に問題がなければ民法上の効力は生じます。ただ、売買と交換の場合はその当事者が、および、貸借を含めた場合はその媒介または代理した者が宅建業者だった場合は、必ず契約締結後に契約当事者に37条書面を交付する必要があります。この交付は、現宅建業法ではネット上の交付は含まれないとされています。

 

37条書面の押印は代理可能?

代理不可です。37条書面には、重要事項説明書面と同じく、取引士による記名と押印が必要です。これは、宅建試験に合格していることで不動産取引法務に関する専門知識を有することが確認され、行政庁の登録を受けていることで行政法上のコントロールも受ける公的な立場である取引士に、契約内容を確認させることで、契約後の紛争を防止する趣旨です。したがって、取引士の資格を持たない他の従業者に印鑑を渡し、押印を代理させることは許されていません。なお、37条書面の交付に関しては取引士が行う必要がありません。

 

37条書面に記載して重要事項説明書面には記載しないものは?

両者は性質の異なるものなので、自ずと記載する内容も異なります。宅建試験対策として暗記してもらいたいものは、①物件の引渡時期、②代金・交換差金・借賃の額と支払時期とその方法、③移転登記の申請時期(売買・交換のみ)、④天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)に関する定めの内容、⑤瑕疵担保責任の定めの内容(売買・交換のみ)、⑥租税その他の公課の負担に関する定めの内容(売買・交換のみ)の6項目だけが、37条書面には記載するが、重要事項説明書面に記載する必要がないという点です。なお、④⑤⑥については、契約当事者間でそのような取り決めがなければ記載する必要がありません。

 

(2016年度の問題にチャレンジ!)

【問 30】宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び同法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介における重要事項の説明において、借賃の額並びにその支払の時期及び方法について説明するとともに、37条書面に記載しなければならない。
  2. 宅地建物取引士は、重要事項の説明をする際に、相手方から求められない場合は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。
  3. 宅地建物取引業者は、37条書面を交付する際に、相手方の同意があった場合は、書面に代えて、電磁的記録で交付することができる。
  4. 宅地建物取引業者は、宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならないが、当該書面の交付は宅地建物取引士でない従業者に行わせることができる。
正解:4
  1. × 重要事項として説明する必要はありません。契約前の段階だからです。
  2. × 請求がなくても提示しなければなりません。
  3. × 書面に代えて、電磁的記録で交付することは認められていません。
  4. 〇 記名押印と異なり、交付は誰が行ってもよいことになっています。

 

 

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