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田中謙次の宅建試験ブログ

宅建試験の受験に役立つ情報を提供します。

土地を所有していると思ってお金を貸したが、その土地は仮装売買により無効で実は所有者ではなかった場合どうなるの?

Q.土地を所有していると思ってお金を貸したが、その土地は仮装売買により無効で実は所有者ではなかった場合どうなるの?

 

A.その土地から債権回収を図ることは困難です。

 

平成28年度宅建試験に出題された問題をピックアップして解説して行きます。

 

 


意思表示って何?

民法を勉強して最初に驚くのがその用語の難しさです。意思表示というのもその一つです。「意志」と書かないのが一般用語と違うところです。宅建試験の問題文の中でも、普通に「意思表示」や「法律行為」なる言葉がその説明なしに使われているので、一度はその意味をしっかりと理解しておく必要があります。「意思表示」とは、①表意者が一定の効果を欲する意思(効果意思)と、②それを外部に発表する意思(表示意思)、③表示意思に基づいて発表する行為(表示行為)の3つを要素して成り立つ「法律行為」の前提条件です。たとえば、土地を買う契約をして代金を払って土地の移転登記を済ませようと欲するのが効果意思、その上でその土地の販売を行っている売主に媒介業者を通じて買うことを伝えようと決めることが表示意思、実際に媒介業者に行き購入の意思を伝えることが表示行為です。このような意思表示によって「代金支払い」とか「移転登記」という権利や義務(民法では「効果」と表現します)が発生する行為(契約など)を「法律行為」といいます(学説上の争いはあります)。

 

差し押さえをまぬがれるために知人に頼んで売ったことにした場合の効果は?

このような行為を虚偽表示といい、民法では無効とされています。なぜ無効となるのでしょうか。それは、前述した「効果意思」を欲する意思がなく、その自覚もあり、相手方もそれをわかった上で合意したからです。これを意思理論とも呼び、心裡留保(一方的に嘘の意思表示をすること)、錯誤(嘘の意思表示をしたことに気付いていないこと)、意思無能力(自由な意思表示をする前提を欠くこと)に共通する概念です。100年前のドイツ民法の影響を受けた規定と言われています。

 

虚偽表示で無効な所有者から土地を購入したらどうなるの?

不動産以外の物(動産といいます)を、売主の所有物と過失なく信じて購入したような場合は原則として即時にその所有権を取得します(即時取得)。公信の原則ともいいます。見た目を信じた人を保護しましょうということです。実は、この規定の「不動産」バージョンの規定が民法には存在しません。つまり、売主の所有物と過失なく信じて購入しても、それだけでは即時にその所有権を取得することができません。しかし、それでは取引に入る人の保護が動産に比べないがしろになりすぎです。そこで、虚偽表示が規定されている94条の2項で、「善意の第三者」に「虚偽表示無効」を主張できない旨が定められています。

 

民法94条2項の「第三者」ってどんな人を言うの?

民法94条2項の「第三者」とは、虚偽表示の当事者およびその包括承継人(相続人など)以外の者で、虚偽表示の外形について新しく法律上の利害関係をもつようになった者をいいます。また、この「法律上の利害関係」とは、虚偽表示によって無効になることで権利を失ったり義務を負う立場を意味します。具体的には、過去問と解説を参照してください。

 

学習ポイント

法律行為の要素として意思表示がある。②意思表示には効果意思・表示意思・表示行為がある。③虚偽表示の効果は無効であるが善意の第三者には主張できない。

 

(過去問にチャレンジ!)

【問 題】 Aは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Bと通謀して、Aを売主、Bを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。(2015年度問2)

  1. 善意のCがBから甲土地を買い受けた場合、Cがいまだ登記を備えていなくても、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
  2. 善意のCが、Bとの間で、Bが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約(貸主B、借主C)を締結した場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
  3. Bの債権者である善意のCが、甲土地を差し押さえた場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
  4. 甲土地がBから悪意のCへ、Cから善意のDへと譲渡された場合、AはAB間の売買契約の無効をDに主張することができない。
正解:2
  1. 〇 相手方と通じてした虚偽の意思表示(通謀虚偽表示)は無効です。しかし、この無効は善意の第三者には対抗することができません。そして、第三者は、善意でありさえすればよく、登記がなくても保護されます。
  2. × 土地の仮装譲受人がその土地上に建物を建築してこれを他人に賃貸した場合、その建物賃借人は、仮装譲渡された土地については法律上の利害関係を有するものとは認められません。したがって、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができます。
  3. 〇 AB間の売買契約が無効であったとき、それを前提として甲土地を差し押さえた債権者Cは、甲土地の競売による債権回収という権利を失うことになります。したがって、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができません。
  4. 〇  第三者から不動産を譲り受けた転得者は不実の登記につき善意である限り、第三者として保護されます。したがって、Aは、善意の転得者であるDにAB間の売買契約の無効を主張できません。

 

 

  

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