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田中謙次の宅建試験ブログ

宅建試験の受験に役立つ情報を提供します。

購入して移転登記を済ませた不動産が、実は前々主が脅されて売った物だった場合どうなるの?

Q.購入して移転登記を済ませた不動産が、実は前々主が脅されて売った物だった場合どうなるの?

 

A.前々主が取り消した後に購入した場合は保護される可能性があります。

 

平成28年度宅建試験に出題された問題をピックアップして解説して行きます。

 

 

物権って何?

一定の物を直接に支配して利益を受ける排他的な権利をいいます。とても重要な定義なので覚えておきましょう。言い換えれば、土地などの特定の物を誰の手助けもなく、自分の物だと誰に対しても主張できる権利です。物権を理解するためには、①物権法定主義、②物権変動を目的とする法律行為、③物権変動の対抗要件の3つを整理する必要があります。

 

物権の内容は自由に決められるの?

決められません。法律で定められたものに限られるとするのが原則です。「朝だけ隣地に車を止めてよい権利」とか「冬場だけ隣地で洗濯物を干せる権利」など自由に物権を設定できてしまうととても複雑な権利関係を生み、自由な経済活動が阻害されてしまうからです。封建制度における複雑な土地の権利を「所有権」という単純明快な権利に一本化したわけです。もちろん、その根底には資本主義の実現という近代革命の思想があります。これを物権法定主義といいます。

 

不動産を購入した場合、いつ自分の物になるの?

民法176条には「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる」と書かれています。感覚としては、司法書士に依頼して移転登記を行って登記情報に自分の名前が載ってはじめて自分の物になったと実感するのが普通ですが、民法上はそういった形式よりも意思表示を重視しています。つまり、この土地を私からあなたの所有物にしますと約束すると、その土地の所有権は移転するということです。

 

先月購入した土地がその後二重に売られてしまったら?

前述した通り、物権には「排他性」があります。あなたが正当な所有者から土地を購入すれば、所有権はあなたのもとに移転し、排他性があるから自分以外のいかなる人の所有権の成立をも許さなくなります。しかし、所有権という権利は目に見えないので、この理屈にはかなり無理があります。正当な所有者から購入したつもりが、実は数時間前に他の人に売られていたなんてことでは、安心して取引できなくなります。そこで考えられたのが「公示」という制度を作りました。つまり、AからBに所有権が移転したことを第三者から見てもわかるように公に示す必要があるとするわけです。不動産の場合は登記がその役割を担っています。結果的には、第三者にも主張できる完全なる物権を取得するためには登記(不動産の場合)をしておかなければならないわけです。


学習のポイント

物権とは一定の物を直接に支配して利益を受ける排他的な権利をいう。物権変動は意思表示のみで生ずる。不動産の取得を第三者に主張するには登記が必要。


(過去問にチャレンジ!)

【問 題】 AがBから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるCがAに対して連絡してきた。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。(平成22年度 問4)
1 CもBから甲土地を購入しており、その売買契約書の日付とBA間の売買契約書の日付が同じである場合、登記がなくても、契約締結の時刻が早い方が所有権を主張することができる。
2 甲土地はCからB、BからAと売却されており、CB間の売買契約がBの強迫により締結されたことを理由として取り消された場合には、BA間の売買契約締結の時期にかかわらず、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。
3 Cが時効により甲土地の所有権を取得した旨主張している場合、取得時効の進行中にBA間で売買契約及び所有権移転登記がなされ、その後に時効が完成しているときには、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。
4 Cは債権者の追及を逃れるために売買契約の実態はないのに登記だけBに移し、Bがそれに乗じてAとの間で売買契約を締結した場合には、CB間の売買契約が存在しない以上、Aは所有権を主張することができない。

 

正解:3


1× 買主であるAとCは、甲土地の所有権の登記をしなければ、所有権を主張することができない関係となります。契約締結時刻の時期は無関係です。
2× 取消後に取引関係に入った第三者の場合は二重譲渡と同じく対抗関係となります。したがって、Cは登記がなければAに対し所有権を主張することができません。
3○ 不動産の取得時効完成前に原所有者から所有権を取得し時効完成後に移転登記を経由した者に対し、時効取得者は、登記なくして所有権を対抗することができますしたがって、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張できます。
4× 相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効です。しかし、この無効は善意の第三者には対抗することができません。

 

  

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