田中謙次の宅建試験ブログ

宅建試験の受験に役立つ情報を提供します。

抵当権付きの土地を購入した後に、抵当権が実行されるとどうなるの?

Q.抵当権付きの土地を購入した後に、抵当権が実行されるとどうなるの?

 

A.売主に対して担保責任を追及することができます。

 

平成28年度宅建試験に出題された問題をピックアップして解説して行きます。

 

売主の負う担保責任とは?

売主の担保責任とは、売買契約の目的物に問題がある場合に、買主が予想しなかったような損害を受けないように、売主に課せられた特別の責任のことです。たとえば、ビルを建て店舗を構える目的で土地を購入したが、都市計画で設計していた建物が建てられないことが後に判明したような場合に、買主が売主に対して責任追及できるなどです。売主の責任類型には、①他人の物を売ってしまった責任、②一部が他人の物だった場合、③抵当権等がついていた物を売ってしまった責任、④地上権などがついていた物を売ってしまった責任、⑤数量が不足の物を売ってしまった責任、⑥目的物に瑕疵(かし)があった場合の責任、があります。また、責任の取り方にも①損害賠償、②減額、③契約解除、の3つがあり、それぞれの類型ごとに異なります。
売主の担保責任にはいくつか特徴があります。まず、売主側に過失がなくても損害賠償等の責任が発生することです(特に瑕疵担保責任について)。これは債務不履行責任と大きく異なるところです。つぎに、特定物の原始的瑕疵に限られるということです。原始的とは契約時という意味です。契約後に生じた瑕疵は債務不履行または危険負担として解決できるからです。さらに、特定物に限ることです。新品の自動車などの不特定物(種類物ともいいます)の場合は代わりの瑕疵のない物を引き渡せば足りるからです。

 

他人の不動産を売る人はどんな責任が?

不動産の売買契約をした売主は、その不動産を買主に移転する債務を負います。この債務は、その不動産が売主以外の所有物であっても有効に成立します。もちろん、不動産を移転する債務が有効であるからといって、その不動産の所有権が買主に移転したというわけではありません。物権変動が生じるかどうかは次元の異なる話です。このような場合、売主がその不動産の所有者から取得する契約を締結した場合は、所有権は売主を経由してただちに買主に移転します。しかし、売主がその不動産の所有者から取得できないとき、売主は買主に対して担保責任を負います。つまり、買主は悪意であっても契約を解除することができ、善意の場合は損害賠償を請求することができます。

 

抵当権付きの不動産を売る人はどんな責任が?

抵当権は、地上権や賃借権とは異なって、それが設定されていても購入した人が自由に使用できるので、その行使によって買主が目的物の所有権を失ったり、買主が費用を支出して抵当権消滅請求権等を行使して所有権を保存したりした場合にだけ、買主に損害賠償請求権や解除権の行使が認められています。なお、買主は善意・悪意を問いません。抵当権の存在を知っていても、売主などが債務を弁済し、抵当権を消滅してくれるだろうと期待して、譲り受ける者もいるからです。

 

学習のポイント

売主の担保責任については、例外的に悪意の買主でも追及できる場合はどういう場合かということと、権利行使の期間制限があるのはどういう場合かということの2点を覚えてしまえば、たいていの問題には対処できます。

 

(過去問にチャレンジ!)

【問 題】 Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合の売主の担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、 誤っているものはどれか。(2016年度問8)
1 Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
2 Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、Bは、本件契約を解除することができる。
3 Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、 損害賠償を請求することができない。
4 Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。


正解:3


1〇 他人物売買において、売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は、契約の解除をすることができ、また、契約時においてその権利が売主に属しないことを知らなかったとき(善意)は損害賠償の請求をすることができます。したがって、悪意のBはCに対して損害賠償を請求できません。
2〇 他人物売買において、売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は、契約の解除をすることができ、また、契約時においてその権利が売主に属しないことを知らなかったとき(善意)は損害賠償の請求をすることができます。つまり、解除に関しては善意でも悪意でもすることができます。したがって、Bは本件契約を解除することができます。
3× 売買の目的である不動産について存した抵当権の行使により買主がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができます。この場合において、買主は、損害を受けたときは、その賠償を請求することができます。これらの権利は、買主が、抵当権が設定されていることを知っていた場合(悪意)でも行使できます。したがって、BはAに対して損害賠償を請求することができます。
4〇 売買の目的である不動産について存した抵当権の行使により買主がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができます。この場合において、買主は、損害を受けたときは、その賠償を請求することができます。これらの権利は、買主が、抵当権が設定されていることを知っていた場合(悪意)でも行使できます。したがって、Bは本件契約を解除することができます。

 

 

  

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