田中謙次の宅建試験ブログ

宅建試験の受験に役立つ情報を提供します。

保証協会に150万円を納付している業者の還付の上限額は?

Q.保証協会に150万円を納付している業者の還付の上限額は?

 

A.2,500万円です。

 

平成28年度宅建試験に出題された問題をピックアップして解説して行きます。

 

宅建業の免許を取ったらすぐに事業を開始できるの?

できません。宅建業の免許を取った後に、営業保証金を供託して免許権者に届け出るか、宅地建物取引業保証協会(以下、保証協会といいます。)に弁済業務保証金分担金を納付しなければなりません。

 

なんで保証金を納めないと事業を開始できないの?

営業保証金制度とは、宅建業者が営業活動として行う取引で相手方に損害を与えた場合に備えて、宅建業者に、供託所に一定額の金銭または有価証券を供託することを義務付け、これを損害の穴埋めにあてる制度をいいます。ちなみに、昭和27年に宅建業法を制定する際にこの制度を定めるかどうか議論にはなったようですが、結局定められずスタートしました。しかし、宅建業は不特定多数の者を相手としてなされ、取引物件も高額であり、さらに、経営規模も中小零細業者が多いため相手方等に与えた損害を賠償できず倒産する事案も多いのが現状です。また、これが業界全体に対する社会的信用を低下させていました。そこで、昭和32年の法改正で営業保証金制度が定められました。さらに、営業保証金制度が導入された後、日本は高度成長期を迎えました。不動産の取引価格も高額となり、当初の営業保証金の額のままでは不十分になりました。そこで、昭和47年の改正でそれまでの営業保証金の額を5倍に引き上げるとともに、保証協会を設立し弁済業務保証金制度を作りました。この制度は、小規模な宅建業者が多額の営業保証金を供託するという経済的負担を軽減するため、営業保証金に代わるものです。

 

念のために複数の保証協会に介入することはできるの?

できません。一つしか選べません。現在、宅建業法上、保証協会の業務が認められている機関は、公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会と公益社団法人不動産保証協会の二つだけです。

 

保証協会に納付する額は定額なの?

保証協会に加入するためには、法律で定められた額を現金で納付しなければなりません。これを弁済業務保証金分担金の納付といいます。入会金等の諸経費以外では、事務所の数によって納める額は異なります。事務所一つの場合は60万円、二つ目からは30万円ずつとなります。したがって、本店1つと支店3つを構える宅建業者の場合は、150万円になります。なお、事業開始後に事務所を新設した場合も同じです。新設した日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければなりません。

 

保証金の使い道は?

営業保証金や弁済業務保証金は、会社の資本金等とは異なり、運転資金として使うことができません。営業保証金の場合は、事務所1つで1,000万円、2つ目からは500万円ずつということなので、1つの会社で全国展開した場合、供託する額は非常に高額になります。これらのお金は、宅建業者の経営状況が悪化して取引の相手方(債権者)に損失を与えてしまった場合に供託所から直接その相手方に還付されるものです。還付される額の上限は、営業保証金の場合は供託した合計額となります。保証協会に加入している宅建業者と取引した相手方も同額となります。つまり、事務所1つで60万円を納付した宅建業者と取引した相手方は上限1,000万円、事務所2つで90万円の場合は上限1,500万円、事務所4つで150万円の場合は上限2,500といった具合です。

 

(2016年度の問題にチャレンジ!)

【問 31】 宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であり、一の保証協会の社員となった後に、宅地建物取引業に関し取引をした者の保護を目的として、重ねて他の保証協会の社員となることができる。
  2. 保証協会に加入している宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、甲県の区域内に新たに支店を設置した場合、その設置した日から1月以内に当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を納付しないときは、社員の地位を失う。
  3. 保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。
  4. 150万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、2,500万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。

正解:4
  1. × 一つの保証協会の社員は、他の保証協会の社員になることはできません。
  2. × 保証協会の社員が新たに事務所を設置した場合は、その日から2週間以内に、一つの事務所につき30万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければなりません。1月以内ではありません。
  3. × 宅建業者は、保証協会から弁済業務保証金の還付に係る還付充当金を納付すべき旨の通知を受けたときは、その通知を受けた日から2週間以内に、通知された額の還付充当金を保証協会に納付しなければなりません。その納付先は保証協会です。
  4. 〇 150万円を納付したので、60万円×1(主たる事務所)+30万円×3(従たる事務所)=90万円となります。したがって、営業保証金の額に相当する額は、1,000万円+500万円×3で計算される2,500万円となり、これが還付限度額となります。

 

  

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保証契約書に保証とは書かずに金返す旨のみ書くと大変なことに?~最判平成29年3月13日判決~

最判平成29年3月13日  平成28(受)944

貸金の支払を求める旨の支払督促が、当該支払督促の当事者間で締結された保証契約に基づく保証債務履行請求権について消滅時効の中断の効力を生ずるものではないとされた事例

 

【争点】

本件は,上告人と保証契約を締結していた被上告人が,上告人に対し,同契約に基づき,保証債務の履行を求める事案である。上告人が上記保証契約に基づく保証債務履行請求権の時効消滅を主張したのに対し,被上告人が上告人に対する貸金の支払を求める旨の支払督促により消滅時効の中断の効力が生じていると主張して争っている。

 

【事実の概要】

(1) 被上告人は,平成4年4月21日,Aに対し,7億円を貸し付けた。
(2) 被上告人と上告人との間で,平成6年8月18日,債務弁済契約公正証書(以下「本件公正証書」という。)が作成された。本件公正証書には,上告人が同年7月29日に被上告人から借り受けた1億1000万円を,同年9月20日を初回,平成7年10月20日を最終回として,1000万円ずつ11回にわたって分割弁済すること,上告人がその支払を遅滞した場合には期限の利益を喪失することなどが記載されていた。もっとも,本件公正証書は,その作成当時にAが上記(1)の貸付けに係る債務の弁済を遅滞していたことから,上告人が被上告人に対しAの上記債務について1億1000万円の限度で連帯保証する趣旨で作成されたものであった(以下,この保証に係る契約を「本件保証契約」という。)。
(3) 被上告人は,平成16年9月1日までに,上告人に対し,被上告人が上告人に対して貸し付けた貸金1億1000万円のうち1億0950万円の支払を求める旨の支払督促の申立てをし,この申立てに係る支払督促(以下「本件支払督促」という。)は,上告人に送達された。被上告人は,本件支払督促について,民訴法392条所定の期間内に仮執行の宣言の申立てをし,仮執行の宣言を付した支払督促は同年12月27日の経過により確定した。
(4) 被上告人は,平成26年8月27日,本件訴訟を提起した。

 

【原審の判断】 東京高等裁判所平成28年2月4日(平成27(ネ)4048)

 

被上告人の請求を全部認容

 

本件支払督促は本件公正証書の記載と同一内容の貸金債権を請求債権としたものであるところ,本件公正証書は上記2(1)の貸付けに係るAの債務の一部につき連帯保証する趣旨で作成されたものであって,本件支払督促は,要するに本件公正証書に基づく被上告人の上告人に対する債権を行使するものであるから,上記貸金債権の権利主張は,本件保証契約に基づく保証債務履行請求権の権利主張の一手段,一態様とみることができる。そうすると,本件支払督促は,本件保証契約に基づく保証債務の履行を求める旨の支払督促に準ずるものとして上記保証債務履行請求権について消滅時効の中断の効力を生ずる。

 

最高裁判所の判断】

主 文

原判決を破棄する。
被上告人の控訴を棄却する。
控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とする。

 

理 由

原審の上記判断は是認することができない。その理由は,次のとおりである。

 

前記事実関係等によれば,本件公正証書には,上告人が被上告人から1億1000万円を借り受けた旨が記載されているものの,本件公正証書は,上記の借受けを証するために作成されたのではなく,本件保証契約の締結の趣旨で作成されたというのである。しかるに,被上告人は,本件支払督促の申立てにおいて,本件保証契約に基づく保証債務の履行ではなく,本件公正証書に記載されたとおり上告人が被上告人から金員を借り受けたとして貸金の返還を求めたものである。上記の貸金返還請求権の根拠となる事実は,本件保証契約に基づく保証債務履行請求権の根拠となる事実と重なるものですらなく,むしろ,本件保証契約の成立を否定するものにほかならず,上記貸金返還請求権の行使は,本件保証契約に基づく保証債務履行請求権を行使することとは相容れないものである。そうすると,本件支払督促において貸金債権が行使されたことにより,これとは別個の権利である本件保証契約に基づく保証債務履行請求権についても行使されたことになると評価することはできない。したがって,本件支払督促は,上記保証債務履行請求権について消滅時効の中断の効力を生ずるものではない。


以上によれば,被上告人の請求を認容した原審の判断には,判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は上記の趣旨をいうものとして理由があり,原判決は破棄を免れない。そして,以上説示したところによれば,被上告人の請求は理由がなく,これを棄却した第1審判決の結論は正当であるから,被上告人の控訴を棄却すべきである。

 

よって,裁判官全員一致の意見で,主文のとおり判決する。

 

(裁判長裁判官 菅野博之 裁判官 小貫芳信 裁判官 鬼丸かおる 裁判官山本庸幸)

 

【コメント】

一般の債権は、法律に定められた一定の期間が経過し、債務者側が時効を援用することで、消滅します(消滅時効)。

通常は、消滅時効にかからないように、債権者は裁判上の請求をしたり、債務者から承認書を得ておくことで、時効を中断します。その中断事由の1つとして支払督促があります。条文には「支払督促は、債権者が民事訴訟法第三百九十二条に規定する期間内に仮執行の宣言の申立てをしないことによりその効力を失うときは、時効の中断の効力を生じない。」(民法150条)と定められています。

 

通常は、債権者から債務者に対して、上記の裁判上の請求や支払督促をするのですが、状況によっては、連帯保証人に対してそれを行うこともよくあることです。

そこで、民法上は、連帯保証人に対する履行の請求に特別の規定を置いています。すなわち、民法458条が引用する434条です。同条は「連帯債務者の一人に対する履行の請求は、他の連帯債務者に対しても、その効力を生ずる。」と定めています。つまり、連帯保証人に履行の請求を行えば、その効力は、主たる債務者にも及ぶということです。

 

本事案に、上記の条文を当てはめれば、被上告人である債権者が、上告人である連帯保証人に対して、主たる債務の一部連帯保証部分である約1億1,000万円について、支払督促という方法で請求したので、少なくともその部分については(この点は解釈に争いがありますが)、保証債務も主たる債務も時効が中断したということになります。

しかし、上記判決文にもあったように、上告人と被上告人間で交わされた契約書(公正証書)には、保証契約である旨が明記されておらず、単に、被上告人と上告人の間で、1億1,000万円の貸金契約が結ばれ、約1年間毎月1000万円ずつ返済する旨が定められているに過ぎないと最高裁は事実認定を変え、そうであれば、保証債務が時効中断するはずもなく、主たる債務にその効力が及ぶこともないとしたわけです。

 

主たる債務が中断していたのかどうかは、判決文からはわかりません。ただ、保証債務には付従性があるので、主たる債務について、請求等で中断していれば、自動的に保証債務も中断するので、わざわざ本件の訴訟を提起する必要もないはずです。

ということは、おそらく、主たる債務は時効中断の手続きをしておらず、連帯保証債務について支払督促したので、きっと主たる債務も時効中断していると勘違いし、気付いたらそろそろ10年経つので、訴えようと考えたのかもしれません。

もしそうならば、主たる債務の元本である7億円どころか、上告人・被上告人間の貸金債権の1億1000万円も焦げ付く可能性もあります。

 

想像するとゾッとしますね。。

 

 

宅建業免許の有効期限切れの前日に土地売買の仲介はできるの?

Q.宅建業免許の有効期限切れの前日に土地売買の仲介はできるの?

 

A.有効期限内に土地売買の契約が成立していれば期限切れの後でも取引を完結できます。

 

平成28年度宅建試験に出題された問題をピックアップして解説して行きます。

 

宅建士の資格があれば自由に不動産の売買を仲介できるの?

できません。原則として宅地建物取引業の免許を受けなければ不動産の売買を仲介することはできません。少し掘り下げてそのあたりを説明します。
宅地建物取引業法(以下、宅建業法と略します)が制定されたのは、第二次大戦後です。戦後の未曾有の住宅不足がその最大の要因でした。また、戦後の経済復興に伴い、一般の宅地建物の需要が拡大し、その取引が盛んになったことも拍車をかけました。宅地建物の取引が増加すると、それに比例し、紛争や事故も激増しました。また、宅地建物の取引には、相当の知識、経験、資力、信用等が必要となります。しかし、宅建業法が制定されるまでは、誰でも自由にこの業界に参入できたこともあり、知識や経験もない者が自由に取引に従事したり、逼迫した住宅事情につけこんで悪事を働く業者も少なからず存在しました。そこで、宅地建物という重要な財産の取引を安全に取り扱い、宅地建物の円滑な流通と利用の促進を図るため、宅地建物の取引に関する規制の必要性が高まり、法制定の運動が起こりました。このような状況を背景に、昭和27年に宅建業法が制定され、後に宅地建物取引業の免許がなければ不動産取引を業として行えないようになりました。

 

無免許営業で送検された人の未成年の息子は免許を受けられるの?

受けられない場合があります。免許欠格事由の中の「免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者」に該当する可能性があります。
宅建業は衣食住にかかわる重要な財産を扱うので公益性を有しています。したがって、信頼のおける人や会社でなければ宅建業は行えません。そこで、宅建業法では、宅建業者を開業しようとする人に犯罪歴等があると申請したとしても免許を交付しない仕組みを定めています。これを免許基準または免許欠格事由と呼びます。たとえば、犯罪を行って刑務所に入ることになれば、刑が満了した後5年経たなければ免許を受けられません。その他、5年以内に暴力団員だったとか、業務停止処分に違反した宅建業者の取締役だった等の場合も同様に免許を受けることができません。かなり厳しい業界です。

 

国土交通大臣の免許と都道府県知事の免許では違いがあるの?

法的な効力において違いはありません。どちらの免許でも、全国で宅建業ができます。また、同じく5年毎に更新が必要となります。更新申請は、有効期間満了の日の90日前から30日前までに行わなければなりません。ただし、更新申請を行えば、免許の有効期間満了日がきても、新たな免許について処分があるまで、前の免許の効力が存続するので、途中で宅建業ができなくなるわけではありません。もし、更新しないと免許の効力は失われますので忘れずに更新申請する必要があります。
国土交通大臣免許か都道府県知事免許かの違いは、事務所をどこに設置するかによります。1つの都道府県内にのみ事務所を設置すれば都道府県知事免許、二つ以上の都道府県(都と道は一つしかないので表現が難しいですが)に設置した場合は国土交通大臣免許となっているだけです。

 

知事免許の宅建業者が全国展開するには免許を取り直すの?

事業を継続していけば、ずっと創業当時のままというわけにはいかなくなります。発展して会社が大きくなれば事務所を他の県にも設置したり、反対に事業縮小で事務所を減らしたり、事務所を移転したりすることもあるでしょう。そうすると、宅建業の免許も以前に受けたままでは不適当になってきます。そのようなとき、宅建業者は新たな事務所形態に即した新しい免許に変更する必要があります。これを免許換えといいます。次の三つの場合に免許換えが必要となります。

  1. 国土交通大臣の免許を受けた者が1つの都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなったとき。
  2. 都道府県知事の免許を受けた者がその都道府県の区域内における事務所を廃止して、他の1つの都道府県の区域内に事務所を設置することとなったとき。
  3. 都道府県知事の免許を受けた者が2つ以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなったとき。

なお、免許換えは法的な義務なので事務所を設置する前に申請する必要があります。もし、申請を怠ると必ず免許取消処分となりますので注意が必要です。ちなみに、宅建業者が免許換えをしなかったり、免許取り消しになったり、亡くした免許証を発見したり、廃業したりする場合は、免許権者に返納しなければなりません。ただし、更新せずに免許の有効期間が満了した場合は、免許証を返納する必要がありません。

 

有効期限が切れた免許では何もできないの?

免許の有効期間が満了したときや、免許取り消し処分を受けたとき、その他死亡・合併・破産・解散・廃業したときは、その宅建業者または相続人等の一般承継人は、締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては宅建業者とみなされます。つまり、免許が有効な時に、契約を締結しておけば、その移転登記手続きや引渡し等は宅建業者として仕事を継続できるということです。

 

(2016年度の問題にチャレンジ!)

【問 37】 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営んでいる場合において、免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、Aは、甲県知事から業務停止の処分を受けることがある。
イ 宅地建物取引業者Bが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Bは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。
ウ Cが免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合には、その行為について刑に処せられていなかったとしても、Cは免許を受けることができない。
エ 宅地建物取引業者D(甲県知事免許)が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営むため、国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Dは、甲県知事免許業者として、取引の相手方等に対し、法第35条に規定する重要事項を記載した書面及び法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。


1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

正解:2
  1. × 都道府県知事の免許を受けた宅建業者が、2以上の都道府県の区域内に事務所を有することなる場合、国土交通大臣の免許を受けなければなりません(宅建業法7条)。この免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、免許取消処分の対象となります(宅建業法66条1項5号)。
  2. 〇 有効期間が満了したとき、免許は失効します。ただし、宅建業者であった者は、その宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては宅建業者とみなされます(宅建業法76条)。
  3. 〇 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者は免許を受けることができません(宅建業法5条1項4号)。不正な行為とは宅建業法その他関係法令の規定に違反した行為をいい、著しく不当な行為とは宅建業法その他関係法令の規定違反ではないが宅建業法の目的や規定の趣旨に照らして著しく妥当でないとか不適当な行為をいいます。しかし、その行為によって刑に処せられていることは要件となっていません。したがって、Cは免許を受けることができません。
  4. × 宅建業者が免許換えにより新たな免許を受けたときは、その者に係る従前の免許はその効力を失います(宅建業法7条1項)。申請中ということはまだ従前の免許が効力を有していることを意味します。したがって、Dは、甲県知事免許業者として業務を行います。

 

 

  

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