不動産投資家&賃貸オーナー必読!民法や建築基準法に消費者契約法の改正
KenビジネススクールスタッフのMです。
賃貸管理士の試験や、宅建試験の合格発表から約一週間が経ちました。急に冬らしくなってきたので、体調管理が大変ですね。個人的には、賃貸管理士受験の疲れが抜けません…(汗)
さて、2022年から2024年にかけて色々な法律改正がありました。宅建試験では令和5年度や令和6年度は改正ラッシュです!
ただ改正点があまりにも多いのと、不動産投資家や賃貸経営のオーナーさんにとっても、知っておくといい内容ばかりです。
簡単なまとめ記事になりますが、ぜひ知っておきたい不動産法改正についてチェックしてみましょう!
相隣関係に共有関係でオーナーさんに起こりえる事案
2023年4月の改正民法で見直された相隣関係です。経緯としては、相続や所有者不明など、隣の物件所有者に連絡が取れないことで土地所有者の不利益が被る。空き家がますます加速する…そんな中での改正でした。
詳細は以下の記事を読んでみてください↓
「相隣関係」に「共有」、不動産関連の民法改正点をおさらい |楽待不動産投資新聞
(3)の、隣地から越境してきた枝を切れない事案は賃貸現場でよくあることですね。
実際はそんな越境はしていないにも関わらず、「オーナーさん枝を切ってください」と言われることもあるようです(管理会社からの報告)。
ではその所有者の方は催告をして、返事がなければ2週間程度で伐採を決行できるというもの。そこで費用請求されたら払わないといけないのですかね…
しかしながら、自分の所有している不動産に隣地から枝が来て木陰になり、アパートの雰囲気が悪くなることもあるわけで…
(家庭菜園とかしている人なら陽当たりの悪化は作物にも影響が…)
分かりやすい「枝」の事例で語りましたが、けっこう身近な出来事の改正なので「起こり得るリスク」として知っておくといいかと思います。
共有については様々なケースがありますが、親の個人所有の不動産を引き継ぎそうな方は特に、知っておくべき知識ですよ。
建築基準法の改正で「リモートワーク対応賃貸物件の投資」もしやすくなる?
宅建業法では改正により、売買時の重要事項説明や契約もリモート(電磁的方法)にてできるようになりました。ただし、相手方の承認が得られれば…という条件付きなのでご注意を。もちろん仲介する宅建業者もシステム面で準備が必要になってきますね。
大家さんでも住居と離れたところに物件を持つケースが多いでしょう。仲介業者さんを選ぶ際に、電磁的方法ができるかの確認をすると…往復の交通費が浮くかもしれません!
また大きな改正だなーと感じたのは、建築基準法の住宅における採光規定の見直しです。本来住宅の場合は、居室の7分の1以上の開口部が必要とされています。
ところが今回の改正、50ルクス以上の照度を確保できるのなら10分の1まで緩和されるというものです。
背景としては、事務所やホテルの一室をリモート対応物件にしたいという場合、7分の1の採光部分の規定で引っかかり対応できなかった事案があるからです。
リモート業務自体一度できた流れなので、今後も継続した需要が見込まれるでしょう。このあたりを知っておくと、投資のプランも増えてくると思います。
※詳細はこちらをどうぞ!
宅建業法に建築基準法、空き家特例法も…不動産にかかわる法改正を解説 |楽待不動産投資新聞
不動産オーナーは消費者になり得る?今一度確認したい消費者保護法
前提としては、自分が貸主(賃貸人)で相手の借主が消費者の場合…オーナーはどんなに素人だと思っていても「事業者」となります。
では売買で購入する側になり、その上で不利益を被った場合はどうでしょう?こちらのコラムをご一読してみてください。
不動産オーナーは「消費者」か「事業者」か、「消費者契約法」の改正について解説 |楽待不動産投資新聞
基本的には購入のシーンでも「事業者」であることに間違いはない。しかしながら、売主が不動産事業者の場合は持っている情報量が違います。そのあたりで大きな不利益を被ったケースの場合、こんな事例があるんだなーと知っておくと、何かの役に立つかもしれません。
以上になります。
私のつたない解説よりも元記事の方が役に立つので、ぜひ読んでみてくださいね!
最後に、宅建士や賃貸不動産経営管理士の資格取得を目指す大家さんは年々増えているように感じます。
Kenビジネススクールでは以下の講座もあるので、気になる方はチェックしてみてくださいね!
不動産投資や賃貸経営に資格は必要?宅建士や賃貸管理士学習の実務での効果
KenビジネススクールスタッフのMです。
12年ほど不動産投資(賃貸経営)をしており、2023年の賃貸不動産経営管理士の試験を受けてきました!
※2022年の不合格をきっかけに、Kenビジネススクールを知って受講してきました
不動産投資家が宅建を受けた…というする話をよく聞きますが、投資に資格はいるのだろう?と思いませんか。
不動産投資や賃貸管理と資格がどう結びつくかを解説したいと思います。
まず結論から書いておきますね。
資格がなくても不動産投資や賃貸経営は可能です。
…なのですが、これだと身も蓋もないですね…(笑)自分自身、資格試験の勉強が不動産投資の現場で活きてるなーと思う一人でもあります。
そこで、不動産投資(主に購入段階)と賃貸管理(収益物件を買った後)に分けて、資格試験の勉強が現場で活用できる場面を解説します。
不動産投資の現場で宅建試験の勉強が活きてくること
- 買おうとする不動産の価格が妥当かどうかなど、物件価値を判断しやすくなる(都市計画法や建築基準法など、不動産全般の知識が身につくため)
- 重要事項説明書や売買契約書など契約で何を把握しておかないといけないか判断しやすくなる
- 権利関係で民法を学ぶことでトラブル発生時に法的な思考力を活用できるようになる
不動産全般をこれでもか?!という位に学べるのが宅建士試験の醍醐味ですね。
例えば買おうとしている物件が本当に安いと「何で安いのか」が気になるでしょう。もちろんそれこそ「その物件のリスク」なのですが…
そこを売主や業者さんの説明を受けて理解できるのか?または説明されなくても理解ができるのか…自分でリスクを取れるものなのか判断するためにはやはり、不動産全般的な知識が裏付けてくれると思うのです。
また購入の段階では、重要事項説明書や売買契約書をしっかり読んで理解して署名する必要があります。
なぜなら、署名するということは「この内容に同意しました」の意味なのです。そう簡単に後ほど撤回はできません。
また、売買契約や賃貸借契約(貸す時ですね)には宅建業法の規制があります。規制こそが契約時のトラブルから守ってくれることもあるのです。
この「宅建業法」の規制にある業者さんと対等で話す意味でも、宅建業法を知っていて損はないですね。
また、理不尽な要求に「これはおかしい!」と判断できるかどうか…ここは宅建で学んだ民法の知識をいかに知恵にできるかにあると感じております。
賃貸経営の現場で賃貸管理士試験勉強が活きてくること
- トラブル時の解決方法の道筋が描けるようになる(法的思考が身につく)
- 管理委託にするかサブリースがいいのかなど、賃貸業務でどう「専門家の力を活用するのか」を考えられるようになる
- 賃貸借契約を法律面から学べる(民法と借地借家法の関連性、定期借家契約か普通賃貸借契約、更新について等)
賃貸の現場で一番トラブルが多いと消費者センターに相談があるのが、退去時の原状回復のトラブルです。そこで国交省が作った「原状回復ガイドライン」を知っているかどうかで、賃貸人として大きく金額が動く可能性が高いです。
当然管理会社が知っているだろうと思いますが、管理会社が登録を受けるのは、賃貸物件の管理戸数が200以上になります。
登録を受けていない管理会社もあるので、全て管理会社お任せにせず、自分で一つ一つ判断する姿勢が必要になります。
その時に賃貸管理士の学習が色々と活きてきます^^
宅建士と賃貸管理士どっちから始めるといいのか?
自分が購入に力を入れている段階なら宅建士の勉強がいいでしょう。一方で、保有物件がある程度増えて管理が大変だったり、現状の管理に問題を感じているケースでは、賃貸管理士の方が先かもしれませんね。
ただ自分の体感ですが、宅建士の勉強では権利関係の部分で「民法」を主に学べます。不動産の知識もかなり広くて深堀なので、宅建の後に賃貸管理士を勉強すると法律面で理解が早いように感じます。
また短期的に学習時間をたくさん取れる方なら、宅建士を10月に受けて約1ヶ月みっちりと11月の賃貸管理士の勉強をすればありがたいですよね。
宅建士の勉強は賃貸管理士にリンクしてきますので、人によってはW受験も有効だと感じます。
最後に、宅建士を持っていると「頑張っている大家さん」と見てくれるように感じることがあります。
名刺に「宅建士」と書いているのですが、
「宅建の資格を持たれてるんですね。じゃあ完璧ですね!」
と話題になることもしばしば…
何が完璧なのかは不明ですが、ある程度知識があるという前提で話をしてくれる気もします。
人生無駄なことは何もないですし、勉強すると投資や賃貸経営の場面で、意識も変わります。
詳細は以下のYoutubeでお話しました。もっと細かいことは動画で観てみてくださいね!
資格を取ってみよう!と思っていただけたなら、宅建士や賃貸管理士講座をチェックしてみましょう。
宅建士は権利関係も取らないといけない試験になりました。民法を深堀して学ぶ講座も開講します!