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田中謙次の宅建試験ブログ

宅建試験の受験に役立つ情報を提供します。

うかるぞ宅建士きっちり要点整理の著者による紹介

書籍の紹介

うかるぞ宅建士きっちり要点整理の著者による紹介

皆様、こんにちは。

今年も装いあらたに2017年度版「うかるぞ宅建士きっちり要点整理」が全国書店にて発売されました!

2015年度版、2016年度版に引き続き、第3版目です。ありがたい話です。

さて、このブログでは、厚かましながら、著者自らうかるぞ宅建士きっちり要点整理の魅力を紹介するものです。自分で書いたテキストなんで、良いことしか書かないのでは?と思われるかもしれません。その通りです(笑)。良いことしか書かない(書けない?)のでご注意下さい^^;

まあ、自分でテキスト書いておいて、ここが悪いところ!とか書けないですよね。悪いところと分かっているなら、そこを改善して出版していますので。。。

2017年版 うかるぞ宅建士 きっちり要点整理 (うかるぞ宅建士シリーズ)

2017年版 うかるぞ宅建士 きっちり要点整理 (うかるぞ宅建士シリーズ)

 

 

基本原理や全体像まで書いてある!

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日建学院さんのテキストには、民法の基本原理、財産法を民事訴訟法的な観点から、原告主張内容と抗弁として被告が反論する内容という、わりと民法の基本書ではスタンダードな手順をまとめられていますが、それ以外のテキストではなかなか基本原理から書かないのが普通ですね。

宅建試験では直接的には出題されていませんが、年々民法の問題も高度になっているので、丸暗記で乗り切らず、ちゃんと基本原理と全体像を意識した普通の民法学習(大学法学部ではそうやって学びますね)も少しやっておくと、遠回りに見えて近道かも。

 

リーガルマインドを意識した作り

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これは絶対に大事!

法律は、タダの言葉の羅列じゃありません。体系です。

日本の民法は、ローマ法を編纂したヨーロッパの歴史学者達の研究を基に作られた論理体系がベースになっています。なんだか難しいこと話していますが・・・簡単に言えば、物事を解決するための手法を分類して、共通項を集めて作っています。大陸法とか呼んだりもします。

それに対して、アメリカやイギリスは、判例法という実際にあった事件をベースにケーススタディー的な法律システムを有する国です。英米法と呼んだりもします。

大陸法である日本の民法を学ぶには、これを意識しないとさっぱり理解できなくなりますのでご注意。意識の仕方にはいくつかあるのですが、その中でも重要な視点であり、宅建試験でも出題のポイントとなるのが、原則と例外の位置付けです。

どっちが原則なのかを常に意識しないと、膨大な量の法体系である民法の学習は必ず迷宮入りします。

 

最近の傾向にもばっちり対応

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最近の宅建試験の権利関係の問題は、ほとんどが判例からの出題。宅建業法はガイドラインにも載っていないような事例問題。法令上の制限は政令省令である規則や施行令の細かい条文の解釈から出題。といった具合に難問化しています。

問題が明らかに難しくなっているのに、テキストはペラペラで内容もペラペラのものもまだ見かけたりします。

もちろん、私の書くテキストは、合格することが最低限の目的ですので、しっかりと判例ガイドライン・規則施行令についても、出題が予想されるもの(実務で問題となっているものが出題されます)はしっかりと記述しています。

 

随所に登場するゆるキャラが楽しい

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うかるぞシリーズに登場するゾウさん。

明らかに銃刀法に違反する刃渡りの日本刀を脇にさしていますが、なかなか良いことを言ってくれていたりする。

項目の最後に、必ず登場するのが、「その手にはのらないゾウ」くん。侍のようなのだが、どうみても、旅芸人のアウトロー的な渡り鳥風。首からぶら下げている物が気になるが、実は、宅地建物取引士証をぶら下げている!

なぜ、そんなことまで知っているのかといえば、私が元の絵を描いていたから。ただ、私の絵はあまりにも下手すぎて、軽く却下されてしまったのだが。それはさておき、彼の右手から転げ落ちる丸い物体が気になるところだろう。受験本なのに、落ちるとは何事だ!と怒られるかもしれないが、あの丸い物体は、実は、国土交通省の役人をイメージして描いています。宅建試験問題を作る側という比喩なのだが、つまり、出題者のあの手この手の間違えやすい表現や出題方法にひっかからないように、事前に、ひっかけパターンを教えてくれるありがたい存在。

 

さらに、その下には、銃刀法違反どころの騒ぎではない、すでに抜刀している危険なゾウもいる。眉毛もキリッと吊り上がり、振り上げた刀をまさに振り下ろさんとしている。刑法的には実行の着手段階なので、殺人未遂レベルです。まあ、そんなことは良いとして、このゾウもなかなか良いことを言ってくれます。

学習の指針と題して、項目ごとに、重要度や優先順位を話しています。特に、優先順位を意識して書いたので、直前期には再度読み返して、優先順位の高い箇所が暗記できているかどうかをチェックするとよいだろう。

 

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実は、ゾウには仲間?家族がたくさんいる!

上の写真では、悲しいかなAのゾウは死んでしまったが、Bという配偶者だけでなく、Eという愛人までいたりする。愛人のEがニコニコしているのでちょっと怖いが。子供たちのCとDは可愛い!特にDは、ちょっと恥ずかしがり屋さんで、ほっぺが赤いです。

 

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そして、牛も登場します。右下は私の指です。

ゾウに比べて牛がかなりリアルです。採草放牧地にゾウと牛が歩いていたり、住宅地でゾウが歩いていたりする絵にしてみたらなかなか楽しそうだが、クレームが怖いのでやりません。

 

実務的な視点もわかりやすい

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たまに、実務をまったく無視したテキストもあったりします。まあ、そういうテキストはすぐに市場から消えてしまいますが。

宅建試験用のテキストなのに、意思表示の事例が、携帯電話の売買契約ってのも見たことがあります。不動産と動産、特定物と種類物で、民法上まったく法理論も解決方法も異なり、携帯電話などの場合は特別法やその規則施行令、関係省庁のガイドラインもあり、結論がまったく異なってくるのに、、、、知らないってのは恐ろしいですよね。面白いからとって、そんな作り話(というよりも嘘)をテキストに書いてしまうのだから、すぐに、そこら中からクレームが殺到して市場から消えてゆくわけです。

私のテキストは、項目ごとの最初に、実務的にはどのような段階・場面で問題となるのかを、1~2行でまとめています。すでに不動産会社にお勤めの方は、「ああ、そういうことね」と理解し易くなりますし、不動産会社に勤めたことがない方も「なるほど実際の取引はそうなのね」と実務を意識できるように工夫しております。

 

講義をするとよく質問されるところを整理

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私の強みは、講義もやっていることです。←自分で言うのは恥ずかしいのですが・・・

実は、私どもの業界では、テキストは書けるが、授業すると黒板と話しをする先生、、、テキスト書くほど法律の知識はないが、授業をすれば天下一品、という方が多い。どちらもダメという先生もいますが、予備校業界は弱肉強食なので、実力がないとすぐに消えて行く怖い世界。

かなり自慢になってしまいますが、私は、かなり深く法学研究をしてきました、大学でも法律学を教えています、独立後には基本六法すべてのテキストを書いたりしたくらい、とにかく研究と執筆が大好き人間。そして、大学院生の頃から、小学生、中学生、高校生、大学生、社会人とすべてを、塾、高等学校、大学、企業研修等で教えてきております。人前で話すことが苦手だったので、とにかく練習しました。1時間の講義のために6時間くらい練習し、どこでどのようなギャグを言うのかまで準備して講義に臨んでいました。落語も研究し話し方を学び、暗記させるための手法をプレゼンや心理学からも学び研究を重ねた結果、予備校では1年で超人気講師になりました。

講師をしながらテキストを書くというのはとてもよいことです。受講者がどこで悩み、どこで躓くのかがわかるから。だから、私のテキストは毎年その反省のもとに書き直しております。

たとえば、上の写真のように、宅建試験では頻出である、事務所等に備える標識をまとめたもの。普通のテキストではここまで細かく書いていないのが多いですが、分譲業者と媒介業者がいた場合で、案内所を分譲業者が設置した場合と共同で設置した場合の違い、さらには、売却物件に標識を掲示する場合の設置義務者、さらに分譲業者に課せられる自ら売主制限のクーリングオフの案内所の要件、こういった頻出分野だけど、多くの受講者が躓く箇所を、省かずにしつこいくらいに表にしてまとめていたりします。

これは、他社にはない受講者が悩むところを中心に深く書くという、ある意味ニーズにこたえるという商売の基本の如く、理解して合格を早めることを強く意識した点です。

 

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これなんかもそうですよね。

試験1週間前の直前合宿では、必ずと言ってよいほど質問される内容。

未完成物件の話しです。

未完成物件は、やっかいですよね~。広告開始時期、手付金等の保全措置、自己の所有に属しない物件の契約制限、契約の締結時期、という4つの点で問題となります。それぞれ、どの段階で、何ができず、もしやってしまった場合の監督処分と罰則の有無が整理できていますか?

これがまとめられていないと、合格できませんよ。

こんなあたりも、講義視点のテキストならではです。

 

まあ、話し出すときりがなくなるのですが、ぜひ購入してみて下さい!

読んでみて、学習してみて、わからないことがあれば、ぜひ、私に直接メール等で質問して下さい。必ず、ご返答致します。

 

著者 田中謙次

 

 

2017年版 うかるぞ宅建士 きっちり要点整理 (うかるぞ宅建士シリーズ)

2017年版 うかるぞ宅建士 きっちり要点整理 (うかるぞ宅建士シリーズ)

 

 

 

住宅密集地に家を建てる場合、燐家に接して建てられるの?

全国賃貸住宅新聞

Q.住宅密集地に家を建てる場合、燐家に接して建てられるの?

 

A.防火地域又は準防火地域内に建てる場合は外壁を耐火構造にすれば隣地境界線に接することができます。

 

平成28年度宅建試験に出題された問題をピックアップして解説して行きます。

 

建築基準法とは?

土地を所有していたとして、それがいくら自分のものだといっても、例えば閑静な住宅地に大規模な遊戯施設を建てては暮らしやすい環境とはいい難いでしょう。または、スペースがもったいないあまりに敷地いっぱいに建物を建てれば、通風や日照が確保できず、防火の面から見ても良くない場合があります。そこで、建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準を定めることによって、建築物の利用者自身あるいは近隣住民の生命、健康および財産を保護することを目的として、建築基準法が定められています。

 

住宅密集地は特別なルールが?

粋な江戸の火消しが時代劇などによく登場します。彼らの仕事は実際に火を消すというよりも、火が隣の家に燃え移らないようにする活動だったようです。つまり、隣の家を壊して延焼を防ぐのが彼らの仕事だったわけです。ただ、現在でも木造建築が主流である日本では、ひとたび火災が起こると延焼の危険が高いのは、昔と変わりがありません。そこで、建築基準法では、延焼を極力最小限に抑えるための工夫がされています。それが、防火地域と準防火地域という地域地区で、都市計画区域内の特に住宅密集地で指定されています。

 

防火地域内・準防火地域内の規制

防火地域内においては、階数が3以上であり、または延べ面積が100㎡を超える建築物は耐火建築物とし、その他の建築物であっても耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。それに対して、準防火地域内では、地上4階以上か延べ面積が1,500㎡を超える建築物は耐火建築物にしなければなりません。また、延べ面積が500㎡を超えて1,500㎡以下の建築物は、準耐火建築物でもよいことになっています。さらに、地上3階建ての建築物は、準耐火建築物よりも規制がゆるやかな「技術的基準に適合する建築物」でもよいことになっています。

 

大規模な木造建築物には延焼を防止する工夫が必要?

延べ面積が1000㎡を超える建築物は、火災防止のための防火壁を1000㎡以内ごとに設けなくてはなりません。ただし、この規制は耐火建築物や準耐火建築物には適用されません。ですから、実際はデザイン性やトータルなコストの面から、耐火建築物や準耐火建築物とることが多いでようです。

 

大きなビルには非常用のエレベーターが?

建築物に設ける昇降機は、安全な構造で、かつ、その昇降路の周壁及び開口部は、防火上支障がない構造でなければなりません。また、高さ31mを超える建築物(政令で定めるものを除く。)には、非常用の昇降機を設けなければなりません。ちなみに、なぜ31mと半端な数字になっているのでしょうか。それは、1919年4月に公布された市街地建築物法に由来します(建築基準法の前身)。1919年ではまだメートル法を基本とする度量衡法の改正前のため尺貫法を長さ(高さ)の基準としていました。尺貫法では、1尺=0.303メートル、100尺=31メートル(30.3m)となります。後に成立した建築基準法もこの名残りがあるようです。

 

避雷設備や天井の高さ等も決められている?

高さ20メートルを超える建築物には、有効に避雷設備を設けなければなりません。ただし、周囲の状況によって安全上支障がない場合においてはその必要がありません。また、居室の天井の高さは、2.1メートル以上でなければならなりません。この天井の高さは、室の床面から測り、一室で天井の高さの異なる部分がある場合においては、その平均の高さによります。さらに、屋上広場または2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1メートル以上の手すり壁、さくまたは金網を設けなければなりません。各階のバルコニーに設置する必要まではありません。
建築基準法では、詳細な規定が数多くあります。これらの数字を正確に暗記していないと宅建試験に合格できません。暗記が苦手という方は、語呂合わせを活用したり、声に出して条文を読んでみるとよいでしょう。


(2016年度の問題にチャレンジ!)

【問 18】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 防火地域にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
  2. 高さ30mの建築物には、原則として非常用の昇降機を設けなければならない。
  3. 準防火地域内においては、延べ面積が2,000㎡ の共同住宅は準耐火建築物としなければならない。
  4. 延べ面積が1,000㎡を超える耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければならない。
正解:1
  1. 〇 問題文の通りです。
  2. × 30mではなく31mです。
  3. × 準防火地域内の延べ面積が2,000㎡の共同住宅は耐火建築物としなければなりません。
  4. × 耐火建築物の場合はこのような制限はありません。

  

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市街化調整区域で開発行為をしたら自動的に用途地域が指定されるの?

全国賃貸住宅新聞

Q.市街化調整区域で開発行為をしたら自動的に用途地域が指定されるの?

 

A.そのような制度はありません。ただ、知事は開発許可の際に建ぺい率等の建築規制を定めることができます。

 

平成28年度宅建試験に出題された問題をピックアップして解説して行きます。

 

 

開発許可制度とは?

都市における無秩序な市街化を防止し、市街地の環境水準を向上させるため、開発行為や建築行為を都道府県知事等の許可制にしたものです。
昭和30年代以降の急激な高度成長は、人口と産業の都市への集中を招き、道路・公園・下水道等の都市施設さえも備えていない不良な市街地の出現を招きました。そこで、この社会問題の解決を図るため、昭和42年に現在の都市計画法が制定されました。都市計画区域に優先的に市街化を図る区域として市街化区域を定め、当面の間市街化をストップする区域として市街化調整区域を定めるという区域区分の制度を導入しました。市街化区域での開発行為は良好な市街地として備えるべき基準を満たしていれば許可し、市街化調整区域の場合は原則として許可しないことで、右の問題の解決を図りました。

 

国土交通大臣が許可することもあるの?

ありません。都市計画法上、開発行為をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事(政令指定都市または中核市の区域内の場合はその市長)の許可を受けることになっています。たとえ工事の規模が大きくなっても国土交通大臣の許可を受けるという仕組みにはなっていません。

 

開発許可を受けた後の土地を購入したら工事を引き継げるの?

開発許可を受けた者からその開発区域内の土地の所有権その他開発行為に関する工事を施行する権原(権利があることを正当化する原因という意味)を取得した者は、都道府県知事の承認を受けて、その開発許可を受けた者が有していた開発許可に基づく地位を承継することができます。開発許可を受けた地位は、一身専属的な性格を持つ地位なので、開発許可を受けた者からその開発区域内の土地の所有権その他その開発行為に関する工事を施行する権原を取得した者といえども、開発行為を行うためには、本来あらためて開発許可を受けるべきです。しかし、事務の簡素化を図るため、許可に代えて開発許可権者の承認をもって足りることとされています。

開発許可を受けた後に工事を廃止する場合も許可が必要?

許可を受ける必要はありません。ただし、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません。しかし、工事をむやみに中途で廃止すると、その周辺の地域に土砂の流出、溢水等の被害を及ぼしたり、公共施設の機能を阻害したりするおそれがあるので、制度の仕組みとしては、廃止することがないように許可基準として、事業者の資力信用、工事施行者の工事施行能力を審査することになっています。

 

市街化調整区域で開発行為できるの?

できます。ただ、市街化調整区域には、市街化区域のように用途地域やそれを前提とした特別用途地区、高度地区、高度利用地区などの建築規制等が定められていません。したがって、都道府県知事は、市街化調整区域のように用途地域の定められていない土地の区域において開発許可をする場合には、必要に応じて(工事の規模が大きい場合)、その開発区域内の土地について、建築物の建ぺい率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができるようになっています。先行的に用途地域における建築規制に似た規制をかけるということです。なお、右の建築制限が課せられた区域が、後に市街化区域に編入されることがあります。市街化区域になれば必ず用途地域やその他の地域・地区の指定がされますので、開発許可の際に行った建築規制は効力を失います。

 

 

(2016年度の問題にチャレンジ!)

【問 17】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

  1. 開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止するときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  2. 二以上の都府県にまたがる開発行為は、国土交通大臣の許可を受けなければならない。
  3. 開発許可を受けた者から当該開発区域内の土地の所有権を取得した者は、都道府県知事の承認を受けることなく、当該開発許可を受けた者が有していた当該開発許可に基づく地位を承継することができる。
  4. 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。
正解:1

 

  1. × 開発許可を受けた者が開発行為に関する工事を廃止したときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません(都市計画法38条)。申請時のように許可を受ける必要はありません。
  2. × 2つ以上の都府県にまたがる場合には国土交通大臣の許可を受けなければならないという規定はありません。
  3. × 相続その他一般承継人のように(都市計画法44条)都道府県知事の承認を受けることなく地位を承継できるわけではありません。
  4. 〇 問題文の通りです。市街化調整区域等の用途地域が定められていない場所であっても相当規模の開発行為をする場合に先行的に建築規制をかけるための制度です。

 

  

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