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田中謙次の宅建試験ブログ

宅建試験の受験に役立つ情報を提供します。

建築基準法-防火上の規制 全国賃貸住宅新聞

中古の建物を売却する際、買主が将来再築する旨を話していなくても、敷地が防火地域内にあることを説明する必要がありますか?

説明しなければなりません。土地や建物を売却する場合、建築基準法上の防火地域または準防火地域の規制内容を重要事項として説明しなければなりません。

 

防火地域内では通常の木造住宅は造れないの?

造れない場合が多いです。都市を火災などの災害に強い環境にするために、都市計画で防火上の地域として防火地域と準防火地域を定めています。そして、これを受けて建築基準法では、これらの地域に建つ建築物の規模により、耐火建築物や準耐火建築物のほか、一定の防火性能を満たす建築物とするよう制限を定めています。防火地域内での規制はその中でも最も厳しく、通常の木造建築物の場合はその基準を満たさないことが多いです。

 

防火地域内ではどのような制限があるの?

防火地域は、大規模な商業施設などが建ち並ぶ駅前の商店街のように、交通量が多く、ひとたび災害が起きると大惨事になりかねない地域などに指定されます。防火地域内の建物は以下の表にある規制を受けます。

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ただし、以下の場合はこの規制の適用が除外されます。①延べ面積が50㎡以内の平家建の付属建築物で外壁と軒裏が防火構造のもの、②主要構造部が不燃材料でつくられた卸売市場の上家または機械製作工場、③不燃材料でつくり、または覆われた高さ2mを超える門または塀、④高さ2m以下の門または塀。

 

準防火地域内ではどのような制限があるの?

準防火地域は、防火地域の外側で、住宅などの建物が密集していて火災が起きたときに危険度の高い地域などに指定されます。構造上の制限は、防火地域より緩やかな規制となっています。準防火地域内の建物は以下の表にある規制を受けます。

 

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ただし、防火地域と同様に、主要構造部が不燃材料でつくられた卸売市場の上家または機械製作工場などは、この規制の適用が除外されます。

 

建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合、どちらの規制に従えばいいの?

建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合においては、その全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用されます。

 

今日のポイント

  • 防火地域内の建物は、原則として耐火建築物でなければならない。ただし階数が2以下で延べ面積が100㎡以下の場合は準耐火建築物でもよい。
  • 準防火地域内では、地階を除く階数が4以上の建築物または延べ面積が1、500㎡を超える建築物は耐火建築物でなければならない。ただし、地階を除く階数が3以下で延べ面積が1、500以下の場合は準耐火建築物とすることもできる。


(過去問にチャレンジ!)

【問 18】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。(平成23年度 問18)
  1. 建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合、原則として、当該建築物の全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用される。
  2. 防火地域内においては、3階建て、延べ面積が200㎡の住宅は耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。
  3. 防火地域内において建築物の屋上に看板を設ける場合には、その主要な部分を難燃材料で造り、又はおおわなければならない。
  4. 防火地域にある建築物は、外壁が耐火構造であっても、その外壁を隣地境界線に接して設けることはできない。

 

解答:1

  1. ○ 建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合、その全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用されます。
  2. × 防火地域内においては、階数が3以上であり、又は延べ面積が100㎡を超える建築物は耐火建築物としなければなりません。
  3. × 防火地域内にある看板で、建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければなりません。「難燃材料」ではなく「不燃材料」でなければなりません。
  4. × 防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができます。

 

 

この記事は2014年7月7日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。

※ 法改正により、取引士を取引士に名称変更しております。

 

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都市計画法ー開発行為 全国賃貸住宅新聞記事

全国賃貸住宅新聞

開発許可制度

土地売買の重要事項説明書面には開発許可が必要な土地であることだけを記載すれば足りるの?

足りません。買主がその土地に建物を建てるには開発工事の完了と検査済証の取得が必要であることまで記載する必要があります。

 

開発許可制度って何?

都市における無秩序な市街化を防止し、市街地の環境水準を向上させるため、開発行為や建築行為を都道府県知事等の許可制にしたものです。

 

なんで開発行為をするのに許可が必要なの?

昭和30年代以降の急激な高度成長は、人口と産業の都市への集中を招き、道路・公園・下水道等の都市施設さえも備えていない不良な市街地の出現を招きました。そこで、この社会問題の解決を図るため、昭和42年に現在の都市計画法が制定されました。都市計画区域に優先的に市街化を図る区域として市街化区域を定め、当面の間市街化をストップする区域として市街化調整区域を定めるという区域区分の制度を導入しました。市街化区域での開発行為は良好な市街地として備えるべき基準を満たしていれば許可し、市街化調整区域の場合は原則として許可しないことで、右の問題の解決を図りました。

 

開発許可を受ければどんな建物でも建てられるの?

建てられません。開発許可を受けた開発区域内の土地では、工事完了の公告があるまでは、原則として建築物や特定工作物を建築等できません。しかし、①その開発行為に関する工事用の仮設建築物または特定工作物を建築等する場合、②都道府県知事が支障なしと認めたとき、③その開発行為に同意をしていない者がその権利の行使として建築物や特定工作物を建築等するときは例外です。それに対して、工事完了の公告があった後は、用途地域が定められていない開発区域内で予定されていない建築物や特定工作物の新築等が原則としてできません。つまり、用途地域が定められていれば予定建築物以外のものでも建築等できます。

 

開発許可を受けていない市街化調整区域内で建物を建てられるの?

原則として許可なく建築できません。ただし、①農林漁業用または農林漁業者の居住用の建物、②公益上必要な建築物、③都市計画事業の施行として建築する建築物、④非常災害のため必要な応急措置としての建築物、⑤仮設建築物、⑥通常の管理行為、軽易な行為等としての建築物等は許可なく建築できます。

 

今日のポイント

  • 市街化区域では開発行為は認められやすく、市街化調整区域では原則として認められないこと
  • 工事完了の公告前は原則として建築できないが、開発行為に同意しない者などは例外であること
  • 公告後は原則として予定建築物以外は建築できないが、用途地域が定められている場合などは例外であること。

 

(過去問にチャレンジ!)

【問 題】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。(平成22年 問17)
  1. 区域区分が定められていない都市計画区域内において、20戸の分譲住宅の新築を目的として5,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする場合は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  2. 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、土地の区画形質の変更を伴わずに、床面積が150㎡の住宅の全部を改築し、飲食店としようとする場合には、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  3. 開発許可を受けた開発区域内において、当該区域内の土地の所有権を有し、かつ、都市計画法第33条第1項第14号に規定する同意を得ていない者は、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまでの間は、その権利の行使として建築物を新築することができる。
  4. 開発許可申請者以外の者は、開発許可を受けた開発区域のうち、用途地域等の定められていない土地の区域においては、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなくても、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができる。

解答:4

  1. ○ 区域区分が定められていない区域では、3,000未満の開発行為を行う場合には、都道府県知事の許可は必要ありません。
  2. ○ 市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外の区域内では、都道府県知事の許可を受けなければ、原則として、建築物の新築・改築・用途変更・第一種特定工作物の新設をすることができません。
  3. ○ 工事完了の公告前は原則として建築物を建築できません。しかし、その開発行為に同意をしていない者がその権利の行使として行う場合は例外です。
  4. × 工事完了の公告後は用途地域が定められていない開発区域内で、予定建築物以外の建築物の新築は、都道府県知事が許可した場合を除き、禁止されています。

  

この記事は2014年6月30日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。

 

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都市計画法ー都市計画の内容 全国賃貸住宅新聞記事

全国賃貸住宅新聞

都市計画法

重要事項説明書面に記載する都市計画法上の規制内容は条文だけ示せば足りるの?

足りません。宅地や建物が都市計画法上どのような制限を受けるのかについて具体的に調査して記載しなければなりません。

 

なんで重要事項説明書面に都市計画法等の法令上の制限を記載するの?

宅地や建物を購入したり借りようとしたりする場合、居住目的なのか商売目的なのか、何階建の建物を建築するのか、どのようなビジネスを展開するのか、利用目的があるはずです。ところが、都市計画法等では宅地や建物に対する現状変更の禁止、建築制限、利用制限等があり、その目的を達成することができない場合があります。このような制限は、購入者等にとって契約するかどうかの判断に重大な影響を及ぼすので、重要事項説明書面に記載しなければなりません。

 

都市計画法にある都市計画って何?

都市においてはみんなが安心して生活できるように計画的な施設整備と市街地開発が必要とされる一方、良好な環境を保ち、乱開発等がされないように適正な制限のもとに土地の合理的な利用を図る必要があります。そこで、都市計画法は総合的なまちづくりのプランとして都市計画を定めています。

 

都市計画区域には必ず区域区分を定めるの?

場所によります。都市計画法では、都市計画を定める場所として「都市計画区域」を定めることになっています。ただ、都市計画区域外でも、放置すれば将来における一体の都市としての整備・開発・保全に支障が生じるおそれがあると認められる場所には準都市計画区域に指定して規制をかけることもできます。
都市計画区域には、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分(区域区分)を定めることができます。ただし、大都市の場合は定めることが義務となっています。中核市や施行時特例市といった中規模な都市では義務とはなっておりません。

 

都市計画区域には必ず用途地域が定められているの?

市街化区域については少なくとも用途地域を定めるものとされていますが、市街化調整区域については原則として用途地域を定めないものとされています。市街化区域というのは優先的・計画的に市街化を図る区域です。それに対して市街化調整区域とは市街化を抑制する区域です。そして、多くの人が生活する市街化区域を安心して暮らせる場所にするため、住宅地、工業地、商業地等の利用目的に従った規制として用途地域があります。

 

今日のポイント

  • 重要事項説明書面には具体的に法令上の制限を記載すること
  • 都市計画区域には区域区分を定めなくてもよいところもあること
  • 市街化区域には少なくとも用途地域を定めること。

 

(過去問にチャレンジ!)

【問 題】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。(平成22年 問16)
  1. 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされている。
  2. 準都市計画区域は、都市計画区域外の区域のうち、新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、及び保全する必要がある区域に指定するものとされている。
  3. 区域区分は、指定都市、中核市及び施行時特例市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域には必ず定めるものとされている。
  4. 特定用途制限地域は、用途地域内の一定の区域における当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定めるものとされている。

解答:1

  1. ○ 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされています。
  2. × 準都市計画区域とは、都市計画区域外の一定の区域で、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる区域をいいます。
  3. × 都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分(区域区分)を定めることができます。ただし、大都市に係る都市計画区域として政令で定める場所等は、区域区分を定めるものとされています(義務)。政令で定める場所は、地方自治法の指定都市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域とされています。中核市と施行時特例市区域区分を定めることが義務付けられておりません。
  4. × 特定用途制限地域とは、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域をいいますとする。本肢は、特別用途地区の内容です。

   

 

この記事は2014年6月23日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。

 

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うかるぞ宅建士きっちり要点整理

書籍の紹介

うかるぞ宅建士きっちり要点整理

さて、ゴールデンウィークも明けて、宅建試験の学習も本腰を入れる時期になってきました。さて、すでに去年の12月から書店に並んでいる週刊住宅新聞社から発売の「うかるぞ宅建士」シリーズの、きっちり要点整理の紹介です。

 


うかるぞ宅建士きっちり要点整理

 

宅建士合格は狭き門

この本を手にしている方は、今年の宅建試験で絶対に合格したいと考えている方が大半だと思います。しかし、宅建試験の合格率は15%前後となっており、残念ながら受験者の85%近くが毎年不合格となるのが現状です。この狭き門を突破するにはどうすればよいのか、その道しるべとなるのがこの本です。


宅建試験に合格するための方法

講義や基本となるテキストで一応の理解を済ました後は、過去に出題された宅建試験問題を繰り返し解き、詳細な点を暗記するとともに、言い回しを変えただけの同内容の問題に慣れましょう。最後に、模擬試験を受験することで法改正点と新判例の動向を踏まえた問題や解説をテキストに補充し、何度も間違えてしまう問題だけをノートに書き出す、というのがスタンダードな合格への学習方法です。


膨大な量の知識を整理するのがこの本です

では、この本は上記の学習プランのどこで活用すると効率的なのでしょうか。それは、過去問演習と模擬試験の段階です。過去問を繰り返し解くと、応用的な内容、新しい内容に遭遇します。一週間もすれば、頭の中がゴチャゴチャな状態になり、丸暗記という最悪な学習方法にたどり着くことにもなりかねません。本書を活用することで、過去問や模擬試験で得た内容を、整理することができ、点であった知識が線で結ばれ、それぞれの意味がわかるようになり、暗記しやすくなります。ぜひ、試験直前期の知識の整理と暗記のために本書をご活用下さい。


多くの合格者を出しているテキストです

この本は、私が経営するKenビジネススクールで10年以上にわたり行ってきた2日間の合宿講座で使用したテキストがベースとなっております。夜遅くまで、満点とれるまで〇×式の過去問を解き、間違えた問題を本書と同様のまとめ表を活用して知識を整理するの繰り返しで、毎年60%以上の受講者がその年に合格しております。そのエッセンスをすべて盛り込んだのが本書です。これを読んだ貴方が短期合格を果たせる日を楽しみにしております。

 

新たな宅建士試験に向けた4つの学習の秘訣

平成26年6月25日に宅地建物取引業法が改正されました。この改正は、平成27年4月1日より施行されますので、平成27年度の宅建試験から出題範囲となります。

今回の改正は、宅建士における宅地建物の安全な取引のために果たすべき責任の増大や、中古住宅の円滑な流通に向けた関係者との連携等、その役割が大きくなっていることがその目的の中心となります。また、取引の際に必要な重要事項の説明が煩雑化していることも、今回の改正の目的となります。
今回の改正が、今後の宅建試験にどのような影響を与えるのか、そして、新たな宅建士試験に合格するためにはどのような点に注意して学習すべきかをまとめます。

 

1. 判例の学習方法を身に付ける

最近の宅建試験の問1から問14までの民法を中心とする問題は、最高裁判所の判断である判例から出題されています。以前の宅建試験では条文に記された文言さえ覚えていれば解けるような問題もありましたが、今は、事件を解決するうえで条文をどのような解釈して適用すれば妥当な結論となるかという裁判所が行う法解釈の理論と結論を、理解し覚えておかなければ合格ラインに達することができなくなっています。

近く民法の大改正が予定されていることも、上記の点に拍車をかけています。新しい民法は今以上に契約を重視する内容へ変化します。それは判例法理もより重要となることを意味します。
判例の学習は、①事件をイメージできるくらいに具体的に知り、②何が問題となっているのか(どの条文の言葉の解釈で争われているのか)を意識し、③結論を覚えることです。
法令に不動産取引の専門家と明記されたことから、宅建試験でもそのような法的な素養を判断する判例の問題が増えると予想されます。

 

2. 重要事項説明と法令上の制限をリンクさせる

年々、宅建業法35条により説明が義務付けられている法令上の制限の内容は増え続けており、その重要事項説明書面及びその説明の不備等による訴訟も増えております。多岐にわたる法令上の制限の内容を納得できるように説明できる人材が宅建士でなければなりません。法令上の制限を単なる丸暗記科目と捉えず、自分が買主・借主であれば事前に説明してもらいたいもの、自分が重要事項説明を担当する宅建士だったらどのように購入者等に説明するかを意識して学習すると、制度の意味も理解しやすくなります。

今後も、法令上の制限の内容から8問、重要事項説明すべき法令上の制限の概要から2問程度という出題傾向は変わらないと思われます。正確に覚えて得点源にしなければなりません。

 

3. 関連企業との連携問題を意識する

新しい法令で宅建士に求められた新たな役割は、関連企業との連携のリーダーシップです。このスキルの有無を試験で判断する場合、おそらくリフォーム業者との連携なら請負契約や業務委託契約、瑕疵担保会社との連携なら担保責任や保険契約、金融機関等との連携なら抵当権設定や所有権留保契約といったような複合的な法律知識の事例問題となることが予想されます。これらの問題の対策は、受験者では困難だと思われます。模擬試験で新傾向の問題を仕入れて試験に備えておきましょう。

 

2016年版うかるぞ宅建士 きっちり要点整理 (うかるぞ宅建士シリーズ)

2016年版うかるぞ宅建士 きっちり要点整理 (うかるぞ宅建士シリーズ)

 

 

最速deうかる宅建士シリーズ 新発売!

書籍の紹介

最速deうかる宅建士 基本テキスト & 過去問題集

ゴールデンウィークが明けて、宅建試験の学習も本腰を入れなければならない時期になってきました。

さて、今日は書籍の紹介です。ネット書籍としてはすでに4月に発売していた「最速deうかる宅建士」シリーズが、全国書店でも発売を開始しました。自信をもって紹介致します。

 


最速deうかる宅建士

 

特徴1 メリハリをつけた構成に

宅建試験によく出題される分野は、制度趣旨を含めしっかりと理解して、かつ関連知識も学習できるように多めに解説しています。逆に、出題頻度が低いものは最低限覚えるべきところだけを記述し、少なめの解説となっています。

 

特徴2 宅建試験問題と同じならびに

法学部出身の方と建築学科出身の方、はじめて法律を学ぶ方と再受験の方、学ぶ順番もそれぞれです。したがって、本書は、あえて宅建試験の問1 から問50 までの順番どおりに科目を並べました。そうすることで、年度ごとに過去問を解いたり、模擬試験の復習をする際にテキストを前から順番に読むことができます。

 

特徴3 制度趣旨と法律用語

宅建試験に合格するために絶対に避けて通れないのが法律用語です。難解な法律用語と言い回しに慣れておかなければ、どんなに制度を理解していても合格できません。そこで、本書は、通常の記述は理解を促すために口語表現で、試験に出題される重要項目を「ここがでる!」にまとめ、あえて条文や判例の言い回しで表記しました。しっかりと法律用語と言い回しで暗記して下さい。
また、法律を理解するには制度趣旨を知る必要があります。なぜこの制度ができたのかを知ることで、暗記しやすくなります。通常の受験テキストではそこまで書いていないものが多いので、本書の特徴の1つといえます。


特徴4 民法について条文と判例を明記

ここ5年以上、宅建試験では、民法の条文に明記されているか否かの問題がでております。これは、判例なのか、条文なのか、改正案なのかを問うものです。学習の中で、それを意識してもらうため、「ここがでる!」では条文・判例を明記しました。

 

特徴5 マークで学習しやすく

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このマークは、宅建試験で過去に何度も出題され、今年の試験でも出題が予想されるものをまとめています。直前期は何度も目を通して下さい。

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このマークは、宅建試験で過去に出題されたことのある最高裁判所判例と、今年出題が予想されると著者が判断した判例の要約です。

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このマークは、宅建試験では頻出ではないが、近年の難問化傾向に対応するため、直前期には一度目を通しておくべきところをまとめました。

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このマークは、出題頻度や、学習方法、暗記の仕方など、通常、講義の中で講師が話す学習アドバイスを記述しています。

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難解な法律用語を解説しています。

 

特徴6 法改正情報・統計情報はネットで

Ken ビジネススクールでは、学習支援サイトとして、本書および私が執筆する市販テキストをご購入された方向けに、情報提供しております。また、私田中謙次が専門ガイドをするオールアバウトの定期的な記事でも、宅建試験に関する優良な情報を提供しております。

 

 

 

最速deうかる宅建士基本テキスト 2016年度版

最速deうかる宅建士基本テキスト 2016年度版

 

  

最速deうかる宅建士過去問題集 2016年度版

最速deうかる宅建士過去問題集 2016年度版

 

 

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重要事項説明

全国賃貸住宅新聞

購入意欲のあるお客様にも重要事項を説明しなければならないの?

しなければなりません。購入意欲の有無にかかわらず重要事項はしなければなりません。

 

なんで契約前に重要事項説明が必要なの?

一昔前(昭和42年以前)は、宅建業法には重要事項説明の規定はありませんでした。あったのは「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁止する規定でした。ただ、これでは「重要な事項」が包括的でその範囲も明確ではなく、故意を要件とするため過失による場合を規制できませんでした。購入者等に宅地建物取引に関する知識が乏しいにもかかわらず、取引物件等に関する重要な事項を明確かつ十分に説明しないまま取引を進め契約が成立した後に、都市計画法等の公法上の制限、抵当権等の第三者の権利その他の事項について当事者の認識の違いが紛争の火種となっていました。そこで、現在の宅建業法では、契約前に売買・貸借等の相手方等に対して法令に基づく制限等を記載した書面の交付と説明の義務を宅建業者に課しました。

 

やむを得ない事情があれば重要事項説明を他人に代理させてもよいか?

その他人が取引主任者でなければ代理はできません。重要事項は、宅建業者が取引士をして宅建業法35条に規定する重要事項を記載した書面を相手方等に交付して説明をさせなければなりません。取引士とは宅建試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、有効な取引士証の交付を受けた者をいいます。取引士でない者は、たとえ代表者やベテランの営業担当者であっても重要事項説明をすることはできません。

 

相手方から申出があれば、契約の後に重要事項説明してもよいか?

その場合も契約前にしなければなりません。重要事項説明義務は、買主・借主等が契約するに先立って、契約をするかどうかの判断に影響を及ぼす重要事項を書面に記載して、取引士をしてこの書面を交付・説明させ、購入者等が適正に判断できるようにするためのものです。契約後の説明では意味がありません。

 

先に書面を交付しておいて後日説明することはできるか?

できます。むしろ適切なこととされています。膨大な量の重要事項説明を一気に説明を受けることは、かえって購入者等にとって何が重要であるかをわかりにくくさせることから、わかりやすく整理された重要事項説明書を事前に交付しておき、内容について十分に検討して重要事項説明に臨むほうがより制度趣旨にかなっているといえます。

 

今日のポイント

  • 取引士以外は重要事項説明できない
  • 必ず契約前に説明しなければならない
  • 書面の交付が先行することはむしろ望ましい

 

(過去問にチャレンジ!)

【問 題】宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引主任者である甲が交通事故に遭い、5日間入院することになった。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。(平成23年 問33)

  1. A社の代表者である乙は、取引主任者ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引主任者証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。A社の当該行為は宅地建物取引業法の規定に違反しない。
  2. A社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引主任者証を持っていたため、丁がその宅地建物取引主任者証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明を行った。A社の当該行為は宅地建物取引業法の規定に違反しない。
  3. 事情を知ったB社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。A社の当該行為は宅地建物取引業法の規定に違反しない。
  4. 事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。A社の当該行為は宅地建物取引業法の規定に違反しない。

 

解 答:4

  1. × 重要事項説明を取引主任者でない者に代わりに行わせることはできません。
  2. × 取引主任者とは、有効な取引主任者証の交付を受けた者をいいます。したがって、有効期間が満了している取引主任者証を持っていた丁に重要事項説明をさせたA社の行為は、宅建業法の規定に違反します。
  3. × 相手方の申出があったとしても、重要事項説明は、契約が成立するまでの間に行わなければなりません。
  4. ○ 重要事項説明は取引の相手方等に契約するか否かの判断材料を提示することが目的です。したがって、書面の交付と説明が別の日となっても、契約成立前であれば、この目的に反することはありません。

 

 

この記事は2014年6月16日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。

※ 法改正により、取引士を取引士に名称変更しております。

 

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広告規制

全国賃貸住宅新聞

買ってくれる方、借りてくれる方を募集するためならどんな広告でもできるの?

できません。宅建業法では、広告時期の制限、誇大広告の禁止、取引態様の明示義務という3つのルールがあります。

 

建築確認申請中の建物も広告を出せるの?

宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事が完了する前においては、その工事に関して必要とされる都市計画法上の開発許可、建築基準法上の建築確認、その他法令に基づく一定の許可等の処分があった後でなければ広告をしてはならないことになっています。したがって、申請中の場合は広告を出すことができません。


直線距離では駅まで1㎞程度であるものの実際の道のりでは4㎞ある場合に、ネット広告で「駅まで1㎞の好立地」と表示してもよいのか?

できません。駅までの道のりが1㎞であると一般の購入者を誤認させるような表示であるので「誇大広告」にあたり、宅建業法に違反します。宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、宅地または建物の所在・規模・形質・現在もしくは将来の利用の制限・環境もしくは交通その他の利便・代金・借賃等の対価の額もしくはその支払方法もしくは代金もしくは交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはなりません。これを誇大広告等と呼び、違反すると6カ月以下の懲役刑または100万円以下の罰金に処せられることもあります。ちなみに、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとするいわゆる「おとり広告」及び実際には存在しない物件等の「虚偽広告」についても、誇大広告等にあたります。また、広告の媒体は、新聞の折込チラシ、配布用のチラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオまたはインターネットのホームページ等種類を問いません。


マンションの転貸業をする際の広告には、自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければならないの?

明示する必要はありません。宅建業者は、宅地・建物の売買・交換・貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となってその取引を成立させるか、代理や仲介業者として成立させるかの別(「取引態様の別」と呼びます)を明示しなければなりません。ここに「転貸」は含まれません。

 

今日のポイント

  • 建築確認・開発許可等の処分があった後でなければ広告できない。
  • 誇大広告に違反すると刑事罰もあり、広告の方法と問われない。
  • 広告の際は取引態様の別を明示しなければならない。

 

(過去問にチャレンジ!)


【問 題】宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。(平成24年度 問28)

ア 建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。
イ 居住用賃貸マンションとする予定の建築確認申請中の建物については、当該建物の貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、広告をすることができない。
ウ 宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、最初の広告掲載時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなければ、宅地建物取引業法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反することはない。
エ 新築分譲住宅としての販売を予定している建築確認申請中の物件については、建築確認申請中である旨を表示をすれば、広告をすることができる。


1.1つ  2.2つ  3.3つ  4.4つ

 

解説

ア× 宅建業者は、広告をするときは取引態様の別を明示し、注文を受けたときは、遅滞なく、取引態様の別を明示しなければなりません。しかし、ここに「転貸」は含まれていません。
イ○ 宅建業者は、宅地の造成や建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事に関し必要とされる都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地建物の売買・交換(その媒介・代理)、貸借の媒介・代理の業務に関する広告をしてはなりません。
ウ× 宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはなりません。広告の媒体は、雑誌、テレビ、ラジオ又はインターネットのホームページ等種類を問いません。
エ× 建築確認申請中である旨を表示した場合でも広告をすることはできません。

 

 

この記事は2014年6月9日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。

※ 法改正により、取引士を取引士に名称変更しております。

 

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