営業保証金と弁済業務保証金の異同
無一文でも不動産会社は作れるの？
作れません。最低でも、営業保証金の場合は1000万円、弁済業務保証金分担金の場合は60万円の金銭等が必要です。
事務所を構えて専任の取引士を設置して宅建業の免許を取得してもまだ宅建業はできません。宅建業は公益性が高いので、購入者等の利益を守るために、事業を開始する前に一定金額の財産を預けておかなければなりません。今回は、このお金を預ける手続きとその仕組みについて説明します。
誰にいくら預ければいいの？
宅建業法には、①営業保証金を供託する方法と、②弁済業務保証金分担金を納付する方法の２つが定められています。営業保証金の場合は、事務所１つで1000万円、２つ目から500万円ずつ追加した合計額を、金銭や一定の有価証券で宅建業者が供託しなければなりません。弁済業務保証金分担金の場合は、事務所１つで60万円、２つ目から30万円ずつ追加した合計額を、金銭で保証協会に納付しなければなりません。供託は保証協会が行います。
営業保証金と弁済業務保証金では何が違うの？
宅建業者と取引した購入者等からみれば、両者に違いはほとんどありません。弁済業務保証金の場合、購入者等が実際に供託所から還付を受ける際に保証協会の認証が必要となることくらいです。しかし、還付に至るまでの流れが大きく異なります。イメージとしては、供託から還付に至るまでの諸手続きを保証協会が肩代わりして行い、まるで保険のようなシステムで少額の供託でリスクを分担するようなものです。両者を比較した表を参考に違いを覚えましょう。
| 営業保証金 | 弁済業務保証金 | |
|---|---|---|
| 還付 | ・限度：供託した額 ・対象者：宅建業に関する取引により生じた債権を有する者 |
・限度：営業保証金と同様の額 ・対象者：営業保証金と同様。ただし、保証協会の社員となる前に取引した者も含まれる |
| 取戻し | 原則：以下の場合、宅建業者が還付請求権者に対して６か月以上の期間を定めて公告しなければならない ・免許失効 ・免許取消処分 ・事務所の一部廃止 例外：以下の場合は公告不要 ・保管替え請求ができない場合の主たる事務所の移転の際、移転後の主たる事務所のもよりの供託所に新たに供託がなされたとき ・保証協会の社員となったとき ・取戻し事由発生から10年経過したとき |
原則：以下の場合、保証協会が還付請求権者に対して６か月以上の期間を定めて公告しなければならない ・保証協会の社員でなくなったとき 例外：以下の場合は公告不要 ・事務所の一部廃止 ※ 保証協会は、弁済業務保証金を取り戻したときは、社員たる宅建業者に、その取りもどした額に相当する額の弁済業務保証金分担金を返還する。 |
今日のポイント
宅建業を開始するには、営業保証金を供託するか、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納付しなければならない。
営業保証金は最低1000万円、弁済業務保証金分担金は最低60万円。
（過去問にチャレンジ！）
【問 題】 宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、「還付請求権者」とは、同法第27条第１項の規定に基づき、営業保証金の還付を請求する権利を有する者をいう。（平成22年度 問31）
- 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し不正な行為をし、情状が特に重いとして免許を取り消されたときであっても、営業保証金を取り戻すことができる場合がある。
- 宅地建物取引業者は、免許の有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。
- 宅地建物取引業者は、一部の支店を廃止したことにより、営業保証金の額が政令で定める額を超えた場合は、還付請求権者に対し所定の期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかったときに、その超過額を取り戻すことができる。
- 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者保証協会の社員となった後において、社員となる前に供託していた営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。
解答 ： ２
- ○ 宅建業者は、宅建業に関し不正な行為をし、情状が特に重いとして免許を取り消されたときであっても、営業保証金を取り戻すことができる場合があります。
- × 宅建業者は、免許の有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対し、６か月以上の期間を定めて公告し、その期間内にその申出がなかった場合でなければ、取り戻すことはできません。
- ○ 宅建業者は、一部の事務所を廃止したことに伴い営業保証金の一部を取り戻す場合は、還付請求権者に対し、６か月以上の期間を定めて公告し、その期間内にその申出がなかった場合でなければ、取り戻すことはできません。
- ○ 宅建業者は、保証協会の社員となった後において、社員となる前に供託をしていた営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができます。
この記事は2014年5月5日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。
※ 法改正により、取引士を取引士に名称変更しております。
宅地建物取引士になる方法
宅地建物取引士（以下、「取引士」と略す）になるにはどうすればいいの？
試験に合格した後、登録して、取引士証の交付を受けて下さい。
前回の記事で、宅建業の免許を取得するためには事務所や契約をするような案内所等には一定数の専任の取引士を設置しなければならないことを説明しました。今回は、取引士になるための方法と手続きと、取引士になれたら何ができるようになるのかを説明します。
試験を受けずに取引士になれますか？
なれません。年に１度実施される「宅建試験」に合格しなければ取引士にはなれません。ただし、宅建業者に勤務する方は、国が認めている一部の機関が実施する「登録講習」を受講して「修了試験」に合格すれば、試験問題の一部が免除されます。
宅建試験に合格したらすぐに取引士になれますか？
なれません。試験に合格した後に、受験した都道府県の知事に対して取引士の登録を行わなければなりません。この登録を受けるには２つの条件を満たす必要があります。一つは、２年以上の宅地建物取引業の実務経験があることです。この条件を満たさない方は、登録実務講習を受講して修了試験に合格することで登録できるようになります。もう一つは、欠格事由に該当しないことです。宅建業法18条１項に詳細な欠格事由が定められています。未成年者や成年被後見人・被保佐人でないことや、破産者でないことや、過去5年以内に犯罪の前科がないことなどが定められています。ただし、未成年者は、婚姻や親権者の許可により成年者と同一の行為能力を有するようになれば登録することができます。
登録したら取引士ですか？
違います。登録先の都道府県知事に取引主任者証の交付申請をしてその交付を受けなければなりません。交付を受ける際は、都道府県知事が国土交通省令の定めるところにより指定する「法定講習」で交付の申請前６か月以内に行われるものを受講しなければなりません。ただし、宅建試験に合格した日から１年以内に取引主任者証の交付を受けようとする場合は、法定講習の受講が免除されます。
取引士になったら何ができるようになるの？
取引士が行わないと処罰の対象となる行為が３つあります。①重要事項説明をすること、②重要事項説明書面に記名押印すること、③不動産の売買契約書等に記名押印することです。
この点についての詳細はまた別の機会にご説明します。
今日のポイント
取引士になるには、①宅建試験に合格すること、②合格した都道府県の知事に登録すること、③登録先の知事から取引士証の交付を受けることが必要。
取引士になれば、①重要事項説明、②重要事項説明書面に記名押印、③不動産の売買契約書等に記名押印ができるようになる。
（過去問にチャレンジ！）
【問 題】 宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に規定する取引士及び宅地建物取引士証（以下この問において「取引士証」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（平成２３年度 問２８）
- 宅地建物取引業者は、20戸以上の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所を設置し、売買契約の締結は事務所で行う場合、当該案内所には専任の取引士を置く必要はない。
- 未成年者は、成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは取引士の登録を受けることができない。
- 取引士は、法第35条の規定による重要事項説明を行うにあたり、相手方から請求があった場合にのみ、取引士証を提示すればよい。
- 宅地建物取引士資格試験に合格した日から１年以内に取引士証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事の指定する講習を受講する必要はない。
正解 ： ４
- × 宅建業者が、契約行為等を行うことを予定する、10戸以上の一団の建物の分譲について案内所を設置して行う場合、を設置する場合には、成年者である専任の取引士を、少なくとも１人以上置かなければなりません。
- × 未成年者であっても、宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有していれば、取引士の登録を受けることができます。
- × 取引士が重要事項説明をするときは、説明の相手方に対し、取引士証を提示しなければなりません。相手方から請求がなくても必ず提示しなければなりません。
- 〇 取引士証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事が国土交通省令の定めるところにより指定する講習で交付の申請前６月以内に行われるものを受講しなければならないのが原則です。しかし、試験に合格した日から１年以内に取引士証の交付を受けようとする者については、受講する必要がありません。試験に合格して間もない人は最新の法律知識を有しているからです。
この記事は2014年4月28日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。
※ 法改正により、取引主任者を取引士に名称変更しております。
