代理契約と媒介契約
代理契約と媒介契約とでは何か違いがあるの？
あります。宅建業者が依頼を受けて行う場合には報酬額の上限が異なります。また、契約の主体が異なります。さらに代理には媒介にはない特殊な法律関係があります。
代理と媒介は何が違うの？
契約の主体が異なります。代理の場合は、代理人が主体となります。依頼を受けた宅建業者が買主などと直接契約をし、依頼者はその結果に従うだけです。それに対して、媒介の場合は、あくまでも宅建業者に媒介を依頼した人が契約の主体であり、宅建業者は依頼者の行う売買契約などを仲介することが仕事になります。
代理の場合は報酬額も異なるの？
異なります。売買または交換の場合に一方の依頼者から受け取ることができる代理の報酬額は媒介の2倍です。居住用建物の賃貸借の場合に一方の依頼者から受け取ることができる代理の報酬額も媒介の2倍です（ただし、依頼者の承諾を得ている場合は媒介でも代理と同様に借賃の1か月分に消費税を加えた金額を受け取ることができます）。
依頼者だけでなく相手方の代理人にもなれば報酬額４倍に？
なりません。依頼者から受け取る報酬額と、売買や交換の相手方から受け取る報酬額を足した額は、媒介で一方の依頼者から受け取ることができる額の２倍が上限です。つまり、双方から依頼を受けても上限は変わりません。ちなみに、民法では、依頼者だけでなく相手方の代理人になることを双方代理と呼び禁止されています。双方から代理権を与えられると、依頼者の利益を害する可能性があるからです。したがって、依頼者の利益を害さないのであれば、双方代理も許されます。たとえば、双方からあらかじめ承諾を受けているような場合です。
付け足し（新聞記事には書かなかったものです。）
最近の宅建試験では、建物の売買にかかる消費税を計算させる問題がよく出題されています。一度自分で計算すれば一発で覚えます。計算といっても、建物売買に含まれている消費税額を控除するだけです。後は、消費税を控除した代金をベースに速算法で計算するだけです。控除の方法は、税込価格を1.08で割ることで算出できます。
- 消費税は、本体価額の算出(取引代金や借賃等からの消費税の控除)の場面で問題となる。
- 報酬限度額の計算は、本体価額(税抜き価額)を基礎に算出する。よって、売買代金(土地を除く)や建物の借賃(居住用建物を除く)等の消費税の課税対象が、消費税込みの価額で表示されている場合は、消費税分を抜いて本体価額を算出しなければならない。
（田中謙次著「2016最速deうかる宅建士基本テキスト」517頁から引用）
誰でも代理人になれるの？
なれます。もちろん、宅地・建物の売買等を事業として代理するには原則として宅建業者でなければなりません。それ以外の場面では、民法上、誰でも代理人となることができます。たとえ未成年者であっても代理人として選任できます。その代わり、未成年者であることを理由に代理人として行った契約を取り消すこともできません。また、代理人は契約を結ぶ権限まで与えられる人なので依頼者との間には高い信頼関係があるのが普通です。したがって、どちらが死亡しても、代理権は消滅することになっています。つまり、相続しません。
今日のポイント
- 代理の場合は代理人が、媒介の場合は依頼者が契約の主体
- 代理の報酬額の上限は媒介の２倍
- 代理人には誰でもなれるが、高度の信頼関係が必要なので死亡しても相続しない
（過去問にチャレンジ！）
【問 題】 ＡがＡ所有の甲土地の売却に関する代理権をＢに与えた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。（平成22年度 問２）
- Ａが死亡した後であっても、ＢがＡの死亡を知らず、かつ、知らないことにつき過失がない場合には、ＢはＡの代理人として有効に甲土地を売却することができる。
- Ｂが死亡しても、Ｂの相続人はＡの代理人として有効に甲土地を売却することができる。
- 18歳であるＢがＡの代理人として甲土地をＣに売却した後で、Ｂが18歳であることをＣが知った場合には、ＣはＢが未成年者であることを理由に売買契約を取り消すことができる。
- Ｂが売主Ａの代理人であると同時に買主Ｄの代理人としてＡＤ間で売買契約を締結しても、あらかじめ、Ａ及びＤの承諾を受けていれば、この売買契約は有効である。
解答：４
- × 代理権は、本人の死亡により消滅します。したがって、ＢはＡの代理人として有効に甲土地を売却することはできません。
- × 代理権は代理人の死亡により消滅すします。したがって、Ｂの相続人はＡの代理人として有効に甲土地を売却することができません。
- × 代理人は行為能力者である必要がありません。本人が制限行為能力者に代理権を授与した場合、代理人の制限行為能力を理由として代理行為を取り消すことはできません。したがって、ＣはＢが未成年者であることを理由に売買契約を取り消すことができません。
- ○ 同一の法律行為（契約などのこと）について、当事者双方の代理人となることは、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為などを除き、原則として禁止されています。本人や相手方の利益を害するおそれがあるからです。法的な効果としては無権代理になります。したがって、あらかじめ、Ａ及びＤの承諾を受けていれば、売買契約は有効となります。
この記事は2014年5月26日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。
※ 法改正により、取引士を取引士に名称変更しております。
媒介・代理契約書面の書き方
売却物件の仲介と賃貸物件の仲介には何か違いがあるの？
違います。宅地・建物の売買契約を仲介するほうが、手続きが厳格になります。
宅建業の免許を取得して、保証金を供託して届出が完了すれば、いよいよ営業開始です。まずは、商品となる土地・建物を仕入れなければなりません。そのためには、土地・建物を売りたい人、貸したい人を探して、その仲介をする契約を結ぶ必要があります。もちろん、宅建業者が一括して買い上げたり、借り上げたりする方法もありますが、ここでは売買や賃貸の仲介をする手続きについて説明します。
仲介する契約を締結するには書面が必要？
売買と賃貸で異なります。売買の仲介を行う場合は一定の媒介契約書面を作成しなければなりません。それに対して、賃貸の仲介の場合はそのような義務はありません。
売買の仲介で使う契約書はどんなものでもいいの？
宅建業法34条の2に定められている条件を充たした契約書でなければなりません。ただ、通常は、国土交通大臣が定める「標準媒介契約約款」という雛形を使用しています。この中には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があり、それぞれ書く内容が異なります。以下の表でそれぞれの違いを確認しましょう。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 他の宅建業者にも依頼できる契約 | 他の宅建業者に重ねて依頼できない契約 | 他の宅建業者に重ねて依頼できず、自ら買主等をみつけることもできない契約 |
| 有効期間 | 当事者間で自由に定められる | 当初：３か月以内（超える部分は無効） 更新：可能。ただし、依頼人の申出がある場合に限られ、更新期間も３か月以内 |
|
| 依頼者への報告義務 | なし | 2週間に1回以上 （休業日） |
1週間に1回以上 （休業日） |
| 形式は文書（メール含む）でも口頭でも可能 | |||
| 探索方法 | 制限なし | ７日以内（休業日は含まない）に指定流通機構に登録しなければならない | ５日以内（休業日は含まない）に指定流通機構に登録しなければならない |
| 交付時期 | 売買・交換の媒介契約締結後、遅滞なく | ||
| 契約方法 | 宅建業者の記名押印が必要（取引主任者の記名押印は不要） | ||
| 契約書の記載内容 |
|
||
今日のポイント
- 賃貸の媒介の場合は書面が不要。
- 売買の媒介の場合は書面が必要。
- その際の書面には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３種類がある。
（過去問にチャレンジ！）
【問題】 宅地建物取引業者Ａが、Ｂから自己所有の宅地の売買を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。（平成22年度 問33）
- Ａは、Ｂとの間で専任媒介契約を締結したときは、取引主任者に宅地建物取引業法第３４条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該取引主任者をして記名押印させなければならない。
- Ａは、Ｂとの間で有効期間を２月とする専任媒介契約を締結した場合、Ｂの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
- Ａは、Ｂとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結する際、Ｂから媒介契約の有効期間を６月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において３月を超える有効期間を定めてはならない。
- Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をＢに口頭で述べたとしても、宅地建物取引業法第３４条の２第１項の規定に基づく書面に当該価額を記載しなければならない。
解答：４
- × 媒介契約書面に記名押印するのは、宅建業者であり、取引主任者ではありません。
- × 専任媒介契約を更新する際は、更新の時から３月を超えることができません。当初の有効期間を超えてはならないわけではありません。
- × 一般媒介契約の有効期間については制限がありません。したがって、依頼者から媒介契約の有効期間を６月とする旨の申出があれば、有効期間を６月と定めることができます。
- ○ 宅建業者は、媒介契約を締結したときは、宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額を、媒介契約書面に記載しなければなりません。これは、口頭で述べたとしても、その媒介契約が一般媒介契約でも専任媒介契約でも、記載しなければなりません。
この記事は2014年5月19日の「全国賃貸住宅新聞」に掲載したものです。
※ 法改正により、取引士を取引士に名称変更しております。
