アパートの管理を委託をする会社はどこがいい？失敗しないための3つのポイント
KenビジネススクールスタッフのMです。
私自身は賃貸不動産経営管理士の受験生ですが、普段はアパート中心に賃貸経営を行っております。
その経験からオーナーさんの皆さんにもお役に立つ情報を伝えようとなり、
KenビジネススクールのYoutubeやこちらのブログにて発信していこうと思います。
※一個人の経験や意見でもあるので、そこはご容赦くださいね
管理会社を変更するか？考え出すきっかけはこんなことが多い…
オーナーさんの頭を悩ますものの一つ…それは意外と「管理」に関係することだと思います。
- 今まさに賃貸用不動産を購入しようと思っているが、管理状態が心配…
- 管理をお願いしている管理会社やサブリース業者がもう嫌だ…
- 管理会社から管理契約を切られそうになってる（実はある！）
- うちに来た管理会社やサブリース会社からのチラシが魅力的…
- 自分で入居者さん対応や建物管理を続けてるができなくなってきた…
- アパートを相続したんだけど空室が多くて管理を変えたい…
困った状況であれば、管理会社を変えることで好転することもあり得ます。
アパート管理をお願いする会社はどう探せばいいのか？3つの方法
大きく3つの方法があります。
- 大量に来るチラシから気になるところに問い合わせる
- 街中の「管理」や「大家さん募集」と書いてある不動産屋さんに入ってみる
- インターネットで管理をしている会社を探して問い合わせる
1.の大量に来るチラシは、お持ちの不動産の「登記」に書かれた所有者を見て送られてきます。もし来ないようなら、登記の住所が古いままになっていないかを確認してみてくださいね。
2.の飛び込みは勇気がいりますが、管理会社の雰囲気が分かるのが最大のメリットですね。一方で3.のネット情報は、家にいながらある程度情報を取れるのがいいですね。
管理委託契約をする前にチェックしたい3つのポイント
- 少なくとも3社には問い合わせてみる
- 即決はNG！必ず一晩は決断に時間をかける
- 一人担当か業務ごと担当か…普段のやり取りの様子もヒアリング
1.2はだいたいイメージできるかと思います。なぜなら管理会社の変更は、すぐにはできないことだからです。だいたい3か月くらいはかかるとみていいでしょう。そのため、ある程度比較検討した上で、決断することが大切です。
3.については、いわゆる実務的な質問になりますが…日々のことなのでけっこう重要かも。
一人の担当者さんとのやり取りでいいのか（勝手に命名「メイン担当制」）。または、入居付け、退去立ち合い、家賃関係…などそれぞれに担当が違うのか、（「業務別担当制」→これまた勝手に命名）。
そして、メールでのやり取りが中心か、基本電話＆FAXか…などは最初に聞いておくといいと思いますよ。
ちなみにオーナーからの問い合わせに躊躇する人も多いでしょうが…
管理会社にとっては、お客さん自ら来てくれる状態なので、悪い気はしないはず。堂々と問い合わせて大丈夫です！
管理会社変更はみんなが大変かも…知っておきたい今後の流れ
最後に、「管理会社を安易に決めてはダメ」な話の補足です。
管理会社を変更すると、入居者さんに管理会社変更のお知らせをします。その段階で家賃の支払い方法が変わったりすることもあり得ますね。
実務的には主に管理会社間で引継ぎをするので、オーナーがするとしたら管理会社との契約と、上記の新管理会社から送る通知書の押印くらいです。
ただ入居者さんにとっては、支払先や問い合わせ先が変わることなので…そのため、しっかり比較検討して決めたいですね。
そしてここは試験に出るところですが（やっと本題か？！）…
管理委託契約にあたっては、管理会社からの重要事項説明を必ず受けてください。重要事項説明を元に管理の何を委託するのか？管理はどう行われるかの内容を必ずチェックしましょう。
重要事項説明書とほぼ同じ内容の「管理受託契約」を結ぶので、契約書面の確認も大切ですね。案外人の手で転機ミスなどあるかもしれません。しっかり読んで押印しましょう。
契約は予想以上に大切！契約をゼロから学ぶには？
以上、管理会社の選び方でした。
※2023/11/28追記
こちらの内容も含めて動画で語りました。もう少し詳しく知りたい方はこちらの動画をクリックして観てくださいね！
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実は私自身も、当時若気の至りで管理会社変更をしたこともあります…当時は今のように管理業法もなかったので、営業担当の良さ一つでいい気分になってその場で押印していました。その後どうなったかは、想像にお任せします。。
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